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ppt 龙湖-香醍漫步别墅项目营销策划报告JINGDIAN-295PPT (共295页)

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龙湖-香醍漫步别墅项目营销策划报告JINGDIAN-295PPT
一部分红海扫描市场、客群、产品第二部分开创蓝海整合营销策略第三部分蓝海战略营销战术传播计划销售执行市场、客群、产品Consumer and 红海扫描宏观市场Macro­年国土资源部对别墅用地叫停2003年国土资源部对别墅用地叫停政策层面 2005年政府出台一系列政策限制别墅开发2005年政府出台一系列政策限制别墅开发2006年别墅用地全面叫停止,限外令2006年别墅用地全面叫停止,限外令北京别墅产品未来放量呈减少趋势。政策面没有起到抑制低密度住宅价格的作用,反而刺激拉动市场需求。明抑暗扬\推波助澜 合计地块数面积(公顷)地块数面积(公顷)地块数面积(公顷)昌平27666.03    666.03朝阳  208.11海淀  202.23顺义10167.53  房山358.53    58.53怀柔422.19  通州  220.44丰台12.61    2.61延庆15.51    5.51门头沟233.62    33.62大兴125.50    25.50密云    合计数据来源城市地图土地层面(LAND) 令行禁止\收效显著别墅市场的土地供应紧缺,客观上为别墅产品的溢价提供了机会与可能。0406年1.0容积率土地供应表地块数面积Z土地供应趋势图表由于市场早期低密度集中土地供应+低密度产品销售速度普遍较慢,短期内低密度产品竞争仍然非常激烈。销售面积(万平方米销售套数(套)04-06年独栋别墅销售趋势数据市场供给与销售层面(Supply and Sales)销售面积呈快速高幅递增销售总金额(亿元单套销售金额(万元)04-06年独栋别墅销售趋势数据成交金额在05年后增幅提速呈现质变成交均价(元)04-06年独栋别墅销售趋势数据9.1%21.5%成交单价突破万元关口1.63倍销售套数批准套数1.35倍销售面积批准面积别墅销售持续增长,价格持续走高,新增需求已经超过新增供应,市场正在消化存量。别墅产品正面临最佳的市场机会。新增需求强力消化市场存量06年别墅销售套数与批准销售套数未来别墅类低密度产品供应趋紧,产品溢价随着入市的时间推移而增长,短期内由于前期大规模的市场放量,低密度产品竞争仍然非常激烈。供应面:长期供应趋紧,短期集中放量供应需求供应需求面:部分需求由于政策原因提前释放,别墅刚性需求随着时间的推移而呈递增趋势宏观市场竞争格局前松后紧土地集中供应未来竞争的主战场宏
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