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中原_东莞金地黄江别墅项目前期定位报告_185p_营销推广策划
地黄江项目前期定位报告深圳中原东莞中原|2009/12土地属性分析开发次序变更影响竞品市场界定市场分析项目入市期内的大势、竞品市场供求项目可能面临的关键问题界定市场挑战——远郊项目市场变动的敏感度高,入市期内,市场基本面如何?有什么风险?支撑?客户定位客户挑战——深圳客户启动的可能性多大?东莞客户的容量及来源如何?产品如何解决客户问题——目标客户的需求特征如何,产品如何对应满足?开发秩序及核心价值因素——如何在价值层面解决客户挑战的问题?产品定位开发建议深莞客户的主次、比例问题、需求特征问题产品配比方案及设计建议住宅开发、推售秩序及配套开发建议12341234思考路径[一]土地属性分析及竞争范围界定1位置:东莞黄江镇莞深高速黄江出口处,紧邻深圳光明新区距离松山湖车程15分钟,黄江镇中心8分钟,深圳CBD、龙观澜区域20-30分钟左右[镇中心泛松山湖深圳延伸带政府规划视角]“丘陵片区包含黄江片区,是东莞市域中心地带,以及深圳龙华片区的延伸。”“充分发挥其的辐射功能,重点建设成“服务松山湖,配套松山湖”,打造卫星城镇带,提高竞争力位于未来黄江镇新城中心区的边界范围内。1配套:地块内部生活型配套相对缺乏,但规划配套指标及周边10-15分钟辐射范围内配套能形成有效补充10分钟黄江镇中心配套人和百货百惠百货嘉荣超市黄江医院黄江裕元实验小学黄江镇实验小学黄江人民公园……15-20分钟松山湖配套华南首家超五星级凯悦酒店东莞理工大学中山大学生物技术学院东莞中学松山湖分部等广东医学院附属医院创意生活城……1四至:三面环山,东偏南面接邻公常公路形成社区的主出入口地块自然资源条件优势突出!公常公路莞深高速用地代码及其性质用地面积(平米)容积率建筑面积(平米)建筑密度建筑限高(米)绿地率其余规划要求R2/二类居住用地;局部可突破至;商业建面≤计容面积5%R5/商住、幼儿园用地;商业建面≤计容面积30%;地块内需配套幼儿园、居委会、社区服务站等小计指标:总占地约25.8万平方米,容积率在0.8-2.0之间限制:酒店用地,R2限高24-60米、R5限高100米,70有商业配比要求1土地特征关键:资源,三区中心距离,规划指标相对优势初判:本地块对深圳、东莞两级市场存在辐射可能定位意向:针对高端改善型需求为主的资源型低密度项目针对深圳-中低密度、自有配套能力强的远郊资源型项目针对黄江-城市中心
中原_东莞金地黄江别墅项目前期定位报告_185p_营销推广策划

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