青岛住宅项目定位及设计研究报告_163页__前期策划
2012.02青岛住宅项目定位及设计研究报告2报告架构报告结论市场定位客户定位产品定位项目自身分析3报告架构报告结论市场定位客户定位产品定位项目自身分析4第一部分项目自身分析5物业优势及劣势分析说明项目自身分析项目地块情况SWOT分析分析结论6说明本报告将重点针对项目中的住宅部分进行定位。由于本项目的可售商业面积非常小，因此本报告中市场定位部分、客户定位部分、价格定位部分不涉及商业部分，但在产品定位部分中会对商业部分提出相应的规划设计建议。7项目地块情况︱城市区位从大青岛概念看，城阳区位于大青岛主城区偏北位置（北青岛），做为大青岛主城区未来拓展的重要区域，城阳将成为青岛重要的居住区域，项目地块的地理优势凸显。城阳区崂山区流亭国际机场市北区市南区青岛市中心区域城阳区政府5公里25公里15公里20公里李沧商圈崂山国家风景名胜区项目地块四方区李沧区8项目地块情况︱项目所在区域位置项目地块城阳区城市区域城阳东部商圈城阳区政府项目地块处于城阳中心区域偏东位置，属于城阳东部商圈的中心位置。9项目地块情况︱地块概况地块东面紧邻着奥港国际商业预留地，目前内部为一条自发形成的农贸街。地块西面为青威路，为连接青岛市区和即墨市区的公路，车流量大，对地块有一定的噪音影响。地块南面为崇阳路，与青威路交界以西为土路待修状态。地块北面为和阳路，青威路以西未通。地块现状较平整，为净地。崇阳路泰城路和阳路青威路奥港国际预留地项目地块10项目地块情况︱项目规划设计指标用地性质：居住用地用地面积：101027㎡（合151.5亩），含代征道路面积约12793㎡（合19.2亩）建设用地面积：88217㎡地上总建筑面积：176434㎡容积率:≤2.0建筑密度：≤25％，绿地比例：≥40%建筑控制高度：满足机场净空要求，西南角≤41米，东北角≤59米。其他：完全遵照90/70政策11SWOT分析Strength（优势）•处于城阳区东部商圈中心位置，区位条件突出•项目容积率、建筑密度低，居住舒适程度高•具备交通优势•区域居住氛围成熟，配套完善•周边教育配套完善Weakness（劣势）•宗地东侧为奥港国际商业预留地，经营业态尚未确定，与本项目商业部分销售产生竞争，对居住环境可能会带来一定影响•90/70限制，对项目高品质社区打造有一定影响•临和阳路、青威路、崇阳路，存在一定噪音干扰
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