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仲量联行_合肥政务新区项目开发策略研究终期报告_399页_前期策划
肥政务新区项目开发策略研究终期报告仲量联行战略顾问部2009年10月目录一、宏观房地产市场周期和影响研究……………………………………………………3二、高密度综合项目案例研究……………………………………………………………18三、项目整体定位建议………………………………………………………………………52四、办公楼定位建议…………………………………………………………………………56五、商务公寓定位建议………………………………………………………………………136六、住宅定位建议…………………………….……………………………………………192七、零售定位建议…………………………………………………………………………280八、项目整体规划建议……………………………………………………………………360九、财务分析……………………………………………………………………………383十、项目开发建议总结………….…………………………………………………………本项目开发难点和重点解决方法难点5、目标客户:合肥及政务新区的产业/人口结构不断提升中,如何结合现状和未来的趋势准确甄别目标客户3、开发分期:合肥未来房地产市场整体物业供应较大,如何通过合理的分期开发提高吸纳量避免资金沉淀1、整体定位:面对合肥市传统商业商务中心的竞争压力,本项目如何定位以便前瞻性配合政务新区的规划6、住宅比例:本项目住宅比例较低,如何寻找其他的房地产产品以便降低商业项目的开发风险4、市场指标:在变化中的经济和市场环境中,如何科学预测本项目销售时(未来五年)的租金售价8、商务公寓:边缘产品商务公寓的层高变化将直接影响建筑面积/价格/成本从而影响回报,如何决定其层高政务新区发展趋势研究周边项目研究政府访谈判断未来供需情况国内外案例引入市场类住宅产品增加商务公寓卖点客户访问和建筑设计公司访谈(HOK,中建国际)增加公寓型住宅研究提供设计支持客户访谈市场研究通过静、动态财务分析评估9、财务回报:应用于销售型住宅的静态财务分析不适合经营性物业,如何进行合适的财务分析20年动态财务分析(包括净现值、内部收益率和敏感性分析基于客户和仲量联行双方所签订的研究框架、项目启动开展的客户高层访谈、中期和终期(报告初稿)的交流,仲量联行认识到金大地政务新区综合项目存在如下亟待解决的难点,在本报告中我们将充分利用我方在合肥本地的详细调研和我方独到
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