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合富辉煌-上海保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告
保集集团奉贤海湾项目保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告发展策划正式报告合富辉煌房地产二○○七年三月2本次汇报的主要内容回顾市场研究报告的主要结论深化市场研究项目发展策划报告物业发展建议3第一篇:回顾市场研究的主要结论4项目特殊性引发的项目问题的思考1.上海与奉贤的双重区位属性;2.区域市场状况平淡;3.本体条件有较大的局限;4.企业开发期望高;1.项目可以在哪个细分市场中发展:度假或常住;奉贤或上海?2.该细分市场的市场机会如何?3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型?1.项目可以在哪个细分市场中发展:度假或常住;奉贤或上海?2.该细分市场的市场机会如何?3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型?引发的思考:特殊性:5结论1:项目不具备发展常住楼盘的条件,适宜发展成为面向上海的度假楼盘6观点1:项目不具备发展成为上海常住物业的条件郊区化发展,近郊区成为疏散热点区域;奉贤经济发展落后,对上海市区人口吸引力有限;目前上海商品房销售热点区域在外郊环,项目所在的郊环外成交不活跃;郊环外自住物业发展水平较低,交通距离远,非上海市区居民常住选择区域7观点2:项目同样不具备发展成为奉贤常住物业的条件奉贤居民富足程度一般,本地居民的高端物业消费能力有限;奉贤房地产整体水平较低,市场吸引力不强;奉贤城市将以内聚式发展为主,向城市聚集是发展主流;南桥是奉贤的中心,有较高的首位度,是奉贤居民常住置业的首选;海湾旅游区对本地居民吸纳能力有限;海湾旅游区生活设施较为缺乏,常住支撑度较弱;8观点3:项目具备发展成为面向上海的度假物业条件上海是中国最大的城市经济体;市民富足程度高,购买力可观;上海客户的度假置业情况普遍,分布广泛;上海市各旅游区的发展带动本地度假地产的发展;海湾旅游区是上海稀缺的生活海岸线,目前以旅游为主导产业,其影响力日渐扩大;且旅游产业是未来区域发展的主题;区内度假地产已形成一定规模;9结论2:市场层面应舍弃主流市场,寻求差异发展;舍弃豪宅建设,走特色经济性发展方向10观点1:别墅市场整体稀缺,竞争主要集中在主流市场;未来竞争主要集中在经济型的联排(叠加)别墅市场整体状况:处在发展的顶峰;未来供应量减少,需求进一步增加,整体销售前景看好;由于别墅的稀缺性,别墅市场在调控政策出台情况下抗风险能力较强;市场格局:市场主体在外交环之间的区
合富辉煌-上海保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告

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