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河南洛阳博客古城东路生态商务区项目前期定位报告_129p__物业发展建议
客·古城东路项目前期定位报告TO:河南博客置业有限公司FROM:中润地产DATE:2011年8月10日故事背景资源价值之变:通胀压力下,资源从单纯的“消费”,转变为“保值、增值”需求,价值体现上升到从未有过的高度。时代背景解读博客品牌之变:开元门生态商务区三案并举,定鼎天下。三大项目资源价值基础为博客品牌提升突破提供契机。企业背景解读博客品牌理念解读品牌精神:阅城市悦生活产品精神:①精准价值的创新②精细持久的品质③精心无缝的服务市场形势之变:新政压力短期内难以放缓,限购令山雨欲来。市场面临恐慌、观望状态。双刃剑上跳舞,需更加谨慎。行业背景解读线索思考策略前思考板块课题:开元门生态商务区板块未来价值勿容置疑,但目前形势下,如何实现远期价值的近期兑现?如何在新兴区域中,实现项目的占位突破?在洛南新区价值兑现加速下,生态商务区板块价值已被发展商认可,但消费者市场仍存在区域认知缺失,如何利用板块远期价值,实现项目价值的提升兑现;区域新建高档住宅与中低端住房两极分化,未来市场供应量会非常庞大,在此形势下,如何寻找本案在新兴市场中的竞争性占位?市场课题:市场政策频出,项目入市时机应如何判研?若“限购令”下达,如何将利好优势发挥到最大化?市场内同档次项目竞争态势如何?短期内来看,区域内项目较少,而整体市场别墅类产品尚属稀缺,竞争压力不大。但从本案入市时间和销售周期来看,板块全面启动后投放量将显著增加,市场形势下如何寻找最佳入市时机?【五大挑战课题】板块、市场、产品、客户、营销策略前思考【五大挑战课题】城市、市场、产品、客户、营销产品课题:土地成本及规划限制条件下,如何实现产品最优解?地块成本决定项目高端定位,在无特殊景观资源(山水),经济技术指标又不具备高容积率规划条件下,如何寻找“2.0+36米”限定最优解?并通过全项目价值体系塑造最高溢价,成为项目开发关键!客户课题:主力客群和补充客群如何界定?如何寻找更多客户资源,实现项目价格突破?主城区限购之后,高端客户外流。而别墅类稀缺产品正是吸引他们投资或改善居住的最佳产品渠道,我们如何抢占更多的客户资源,实现客户需求的属性升级,从而为实现价格突破增加砝码?营销课题:单项目营销模式所带来的固有偏见,如何利用资源整合,上升到“品牌营销”的概念?思路解构推导结构一、地块属性及价值判研二、项目定位战略突破市场竞争力突破(市场定位
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