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ppt 汉博清河项目市场定位报告(终稿) (共291页)

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汉博清河项目市场定位报告(终稿)
做清河市场未来之领袖。未来展望 8 大亮点——无限欢乐财富集中“赢”
多家国内外知名品牌联盟入驻,国际品牌
率先登陆京北;
多部高品质电梯,打造三维立体商业空间;
余个专属停车位,领衔汽车时代容纳千人
流;平方米超大主题式景观乐园,缔造体验式
的情景购物天堂;
平激情不夜城抢占京北欢乐制高点;
超大性儿童主题乐园,营造清河最大欢乐城堡
;下沉式梦幻演绎广场,日夜演绎梦幻之旅;
酒店式公寓(住宅高端部分,最后开发),商
业地产新坐标,带来投资新亮点;规划建议方案- 3万平米 KKK3+K4根据目前规划指标, 3万平商业体量与目前
清河市场容量、消费习惯差异较大,销售招
商均有难度。不建议采取此方案。 KK3
K4原规划方案
地块占地面积万
m建筑密度
单层建筑面积万 m限高m容积率
总建筑面积万
m层数K9356745 3 6 9
K33753425 45 3 4K48354 38 34 6市场风险-区域商业空间有限
基于区域现有消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析:
• 对商业地产的需求(平米)
• = 相关商业消费的支出 × 消费人口数商业坪效
• =13297×5• =28.6万平米
基于区域未来消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析:
• =13297×4• =5万平米
目前来看,区域商业不存在总量的缺口(即使扣除建材商业物业后的商业体量约 3万平米,与区域消费能支撑的9 万平米相接近);但随着区域消费人口的更新换代,
与区域商业的低档次之间存在结构性缺口,需要提升区域商业档次与功能;
长期来看,随着清河区域的改造完毕,区域人口密度增加,大量新迁入居民将会带
来新的商业需求,初步估计长期约存在3 万平米的商业缺口,这将是区域商业增量
的上限但如果本项目开发5 万平米与未来的华润、强佑的万平米累加,显然超
出市场需求太多,难以支撑。
15 万平米的购物中心必然要求更大的辐射半径,而未来上地、亚奥等均有大量商业
放量;而且5 万平米的购物中心要求的交通、地面停车等问题,又是本项目的弱势。如果将 4 地块整体考虑,总占地 6 万平
米,容积率为 5 ,地上建面8.6 万平米,
可以考虑如此体量产品的生存力,建议为小
型综合体项目。产品分解组合初步为:5 万 m商业( 5
层)6.85 万 m酒店式公寓+ 3 万 m酒
店+ 4 万 m写字楼。
汉博清河项目市场定位报告(终稿)

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上传时间: 2019-10-08 19:21:45 资料星级: 所属分类: 房地产项目定位
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