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宿迁马陵路策划报告235246241
3其他物业类型根据其他条件选择
物业属性:商住属性
容积率:5小高层一定有商业可在最合适的位置
排布最大化的体量
综合价值
递减5方案制定原则89
基于方案制定的原则,我们选择了两种方案进行财务测算。
方案 A :现金流最快回笼 方案 B :现金流最大化
宗旨:多种速销型物业的组合。 宗旨:溢价最高的物业组合。
小高层598 6洋房465355联排6 3735类独577商业74146 5合计 337739物业类型 容积率
小高层547类独5 73909商业76745 5合计 3406545方案设定95.3 财务测算基础假设
根据市场情况,对一些财务测算中的位置数据进行合理的假设。根据不同方案的地块分块,合理制定年开发量。根据市场各物业类型的年去化率,合理预测本案的年去化率,其中根据市场表
现和未来供应情况,可预测小高层年去化量将随着市场竞争的激烈而在年后递
减。3销售价格参考当前市场价格,并保守预计每年以 5的速度递增。
4楼板价以 5元计算。㎡
5其他成本参考一般项目成本计算。
基础假设:95.4 开发销售假设
A 较 B :小高层体量少 3 万方,销售周期缩短年。
方案 A 方案 B
由于小高层体量不同,导
致 B 比 A 开发周期和销售
周期延长年。
由于年后,市场小高层
供应量加大,市场逐渐转
变为供大于求,因此小高
层成交量开始递减。
其他物业由于体量小,市
场供不应求,因此均预测
为推出即售罄。
价格参考当前售价,并且
保守估计每年递增 5。95.5 财务指标对比
A 较 B :总收入虽然偏少,但投资利润率更高。
方案 A 方案 B93
5.6 现金流分析
A 较 B :虽然总利润减少,但回款周期缩短年,现金流年回笼量更大,投资利
润率更高。
两种方案的累积现金流对比
A 较 B:总利润相差 9万
利润减少A 较 B:
项目提前年售罄
A: 现金流持续快速
上升,一气呵成。
B: 现金流先急后
缓,再最后冲刺。
A 较 B:投资利润率 ROI
9.7%>7.9945.7 方案建议
由于发展商对于现金流回笼速度的要求要高于现金回笼量,因此我们建议选择方案
A 。发展商要求
更快的现金回笼速度
更高的年现金流回笼量
更高的投资利润率
更高的最终现金流量95
附件内容:商业市场分析
正文结束,附件见后……96
下面是交流时间
The Time For Interaction97
宿迁马陵路策划报告235246241

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