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ppt 重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划_164p_商务休闲_开发策略建议 (共164页)

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重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划_164p_商务休闲_开发策略建议
发有限公司以挂牌起始价 92735 万元摘得该地块。
 问题关键——土地附着物问题关键——土地附着物
锅炉房34
一级开发商在进行土地平整时有所保留,
为后来参与竞标的拿地者设置障碍
进入“招拍挂”阶
段后,发布相关信
息,使有意于该土
地的竞争者知难而
退与其他竞拍者在商议有关锅炉房的事宜时
不肯放宽条件,阻碍竞争对手参与竞标
由于没有其他开发
商参与竞价,竞得
人以挂牌起始价获
得土地使用权
 一级开发商在设置土地障碍、阻止其他竞争
者参与竞拍中扮演重要角色,因此竞得人与一
级开发商之间的关系非常密切
 土地整理储备中心由于缺乏足够的人力、物
力和财力,无法对每一块土地进行严查,是开
发商可以利用的机会事后溢价返还策略:高价购买土地 获得出让返还
案例:碧桂园张家界罗家岗地块
6 年月,张家界高骏投资公司与张家界永定区政府签订《
合作开发合同书》,负责罗家岗地块的“三通一平”,并就出让价
款的返还事宜订立补充条款,确定返还金额为土地出让金的 9657 年 5 月,经永定区政府有关领导商议后,确定出让底价为每
亩万元,要高于城区内开发条件更好的每亩七至八万元的熟地
价格7 年 6 月 6 日,张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在无人竞争的
情况下以3 万元亩的价格摘得了该地块的使用权,并于次日一
次性付清土地出让款总计8 亿元
 竞得人张家界碧桂园凤凰酒店有限公司是碧桂园集团的全资子公
司,而一级开发商高骏公司的出资人正是碧桂园的高管
 操作模式操作模式
碧桂园集团
碧桂园凤凰 高骏公司
二级开发商 一级开发商
永定区政府
土地出让款8 亿元
出让金返还357.5 万元
 开发商具有很强的实力,并且能够获得政府强大
的支持,是订立相关返款条约的基础
 通过成立两个公司的形式,其一负责一级开发,
并在“招拍挂”后收回政府许诺的返还金,其二负责
公开参与竞标,走“招拍挂”环节,获得地块并向政
府缴纳土地出让款
 在“招拍挂”环节中,抬高土地价格,阻碍其他
竞争者参与竞标,从而保证自身能够轻松获得地块使
用权 由于资金经历了两家公司间的流转,因此地价只
是“虚高”,对开发商而言,真正的支出其实很低
《合作开发合同书》明确表示
该地块公开出让时的出让起始价由甲方永定区政府征求乙方高骏公司意见后确定,该确定的出让
起始价及出让价款的具体返还适宜由双方订立补充协
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