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ppt 博思堂_苏州亨通地产长板路前期策略报告_220p__科技生态城邦_营销策划 (共220页)

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博思堂_苏州亨通地产长板路前期策略报告_220p__科技生态城邦_营销策划
客户类别客户类别 目标客群目标客群
财富阶层
中级白领、泛公务员
富裕阶层
私营业主、泛公务员
锁定目标客群
金领阶层5万5万
置业总价置业总价
② 目标客群定位—目标客群锁定
综合吴江产业结构、客源结构、购买力等的综合研判,我们将目标客群锁定:
价值研判 格局展望 项目定位 价值提升 营销策略项目思考核心客户
 吴江改善性置业为主:首改或再改的
城中高端人群以及周边的乡镇私营业
主。年龄层次主要集中在 35岁
之间。重要客户
偶得客户
 苏州市区首次置业客户:5-35 岁
的白领,工作两三年以上,拥有良
好职业前景的年轻人,以新苏州人
为主。 苏州其它区域客户及外地投资客户
。② 目标客群定位—客群结构
客群档次:吴江城中乃至周边乡镇的较为顶端的客户
小部分城中的刚性需求及苏州外溢刚性需求。
价值研判 格局展望 项目定位 价值提升 营销策略项目思考③ 产品形态建议
建议原则:
★ 与市场需求相吻合;
★ 经济效益最大化;
★ 有利于提升项目档次和形象
最优产品组合方案:
高层类独栋
价值研判 格局展望 项目定位 价值提升 营销策略项目思考依据产品总体定位和客群定位作如下配比建议:
长板路南地块:
房 型 面积( M) 比例
舒适两房()88大三房( 335535四房465五房(大平层)6854合计 ——④ 户型配比建议
标准三房35
长板路北地块:
标准两房() 89小三房3三房5438四房467五房68合计 ——价值研判 格局展望 项目定位 价值提升 营销策略项目思考静态比准价计算
根据项目自身的特征,我们选取了部分项目,通过市场比较法估算项目的静态价格根据项目自身的特征,我们选取了部分项目,通过市场比较法估算项目的静态价格
通过静态比准价的测算,项目静态比准价为 7384 元平米
考量因素
丽湾域 奥林清华 本案
交通9 9 9 9
周边环境9 9 9 9
配套设施8 8 9 8
硬件品质48.5 9 9 8
综合得分
8.6 8.8 8.5 8.6
销售价格p7757 
修正后价格p’7304 7714 688 
权重 44 
⑤ 入市价格建议价值研判 格局展望 项目定位 价值提升 营销策略项目思考因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差,所以引入 K (调差)值,并通过置信度综合修正参数进行
估值修正;同时溢价因素之间往往相互影响,各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算,因此引入 M
博思堂_苏州亨通地产长板路前期策略报告_220p__科技生态城邦_营销策划

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