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吉林长春伟峰东第项目前期营销策划方案_125P_住宅_项目定位_产品分析_户型设计_价格建议
配套、灵活面积分割等都是亟待改进突破,也是本案的契机;
• 启发:老城市中心拥堵不堪,停车位紧缺,堵车耗费的时间成本会带来新机
遇;健康当道,办公环境、配套、气场要求更健康、更舒适、更高效,这正
是本案的立项之本,更是实现利润点的关键。三、本案写字楼价值突破点本案写字楼价值突破点
ABD 核心 城市综合体 活性写字楼
比肩市政心的地段
价值,扼守贵族区
门户,交通便达,
南城副中心商务领
航者活性空间、生态办
公颠覆传统写字楼
多维价值支撑
完善商业配套四、本案写字楼定价策略消费者定价写字楼模式
• 消费者定价模式 = 地段外配套建筑品质内配套户型物业服务
– 地段首当其冲,占据了 8以上的价值份额,很多人买写字楼都是看地段;
– 市政外配套,重点是交通、金融等配套,直接影响写字楼的吸引力;
– 建筑有品质,一般认为就是外立面形态有面子、有档次,但深究还应该有市场号召
力和影响力。这是最直观的商品包装,极大影响了消费者心理价值取向;
– 内配套很重要,这才是一个写字楼的灵魂所在,硬件、软件设施要完备实用,舒适
尊贵,禁得起消费者法眼;
– 户型问题作为写字楼一般不是最重要的,但当竞争激烈时,也会成为下定的杀手锏
;– 物业服务是收口关键,地段再好、交通再方便、配套在完善、包装再好、软硬件设
施再齐全、户型再得体,如果没有良好的物业运营团队,写字楼都是夸夸其谈,没
有支撑点。本案写字楼定价
• 本定价建议以市中心成熟写字楼价格和新区写字楼价格为参考依据:
– 新区写字楼均价 < 本案均价 < 市中心竞品
• 本案基础均价,以市中心为标的
– 本案基础均价 = 市中心竞品均价 × ( 6加权系数)
– 加权系数 = 外配套建筑品质内配套户型物业服务市中心标的
=365=3– 本案基础均价 = 市中心竞品均价 × ( 63)
• 本案基础均价 =×83%=83(元平米)
– 基础均价作为定价参考标的,是从市场调研得来,具体定价还需考虑项目成本和
目标利润。关于 A 、 B 座定价建议
• A 、 B 座关系应视为子母座, A 为主, B
为辅,定价需考虑这一点。
• A 座是本案标杆,因此定价须在基础均价
上,做一定上调,上调幅度建议视年市场蓄客情况和市场行情而定,约在
5之间。• B 座作为辅助性写字楼价格可以作为诱饵
,在适度情况下作为价格优惠先锋,吸引
消费者蓄客热潮。建议优惠幅度在基础均
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