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同策-上海土地评估报告
海土地评估报告2010.3.31上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心前言2010年3月24日,上海规土局发布“沪告字(2010)第15号”挂牌出让公告,涉及闵行、松江2个地区共计4幅地块。其中松江推出广富林路2-6地块,为纯住宅性质;闵行浦江镇推出三幅中心河以南地块,其中A-1、2号地块为纯住宅性质,其余两幅均为商住综合用地。本篇报告针对以上四幅地块进行土地评估,报告中所建议的拿地价格仅供参考。评估地块:1.广富林路2-6住宅地块2.浦江镇中心河以南A-1、2号地块3.浦江镇中心河以南A-3号地块4.浦江镇中心河以南C-1、2号地块结论经过测算,当项目收益率为30%时,本次四幅地块的合理拿地价格如下表:地块名称性质占地(公顷)容积率建面(万㎡)规划产品利润率项目总开发成本(亿元)地价(亿楼板价元)(元/㎡)每亩地价(元/亩)广富林路2-6住宅地块住宅类独栋+联体+花园洋房浦江镇中心河以南A-1、2号地块住宅联排+叠加浦江镇中心河以南A-3号地块商住综合公寓+联排+底商浦江镇中心河以南C-1、2号地块商住综合联排+叠加+底商以上价格仅供参考广富林路2-6住宅地块评估提纲:1.地块现状及周边环境2.区域住宅市场分析3.未来潜在供应量分析4.地块指标解析及产品定位5.地块未来产品价格预测6.地块价格评估6.1市场收益法(假设开发法)6.2市场比较法地块概况地块位置图地块名称松江区广富林2-6号地块地块四至辰花路南侧,辰山塘东侧,银泽路北侧,广富林2-5地块西北侧地块公告号占地面积(公顷)沪告字(2010)第15号16.7588挂牌期限性质住宅本地块2-4地块规划银泽路建筑面积(万方)13.41容积率0.8绿化率35%建筑密度35%松江新城松江大学城站区域概况松江区位于长江三角洲内上海市西南部,距上海市中心30公里,虹桥综合交通枢纽15公里,浦东国际机场50公里,临近沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网,松江区是沪杭发展轴上重要结点,上海的西南门户,也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域,地理位置特殊而重要。松江新城区域概况09年至今公寓均价:8684元09年至今公寓均价:8684元09年至今别墅均价:16936元09年至今别墅均价:
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