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【城市进入研究】湖南省
南城市投资策略研究01目录研究逻辑02城市基本面03房产市场01研究逻辑研究逻辑报告基于城市基本面(价值分析)及市场、政策等短期因素研究房地产影响因素中长期因素(城市基本面)短期因素人口量级及结构市场供求关系棚改力度(短期政策)城市消费及收入能级政府财政扩张能力市场库存宏观货币政策产业发展情况房价收入比经济周期波动行业调控政策经济总量(GDP)金融杠杆情况湖南各州市分布02城市基本面1、宏观经济湖南城市经济表现较强的单极性,长沙一强独大•地级市经济实力第一阵营(2000­3000亿元):岳阳、常德、衡阳、株洲、郴州•地级市经济实力第二阵营(1000­2000亿元):湘潭、永州、邵阳、益阳、娄底、怀化•地级市经济实力第三阵营(1000亿以内):湘西、张家界100002016年GDP(亿元)9.4GDP增速(%)­3000亿­2000亿亿6.8以内  3101  2956  2853  2513  2191  1846  1566  1521  1484  1400  、宏观经济湘潭、邵阳、郴州、永州过度依赖投资,无效投资未能形成经济产出•数据说明:固定资产投资超过当地GDP总量,意味着低效益、低回报的(基建或其他)投资占据主导,导致大量的投资活动未能形成实际产出,并挤压民间经济•另张家界的经济总量虽然最小,但同时投资占GDP比重最低,其民间经济活跃度最高(第三产业占比最高)2016年固定资产投资(亿元)市长市株市湘市衡市邵市岳市常市张市益市郴市永市怀市娄州湘沙洲潭阳阳阳德家阳州州化底西界第一产业第二产业第三产业投资/GDP(底化州州阳界市市市市市市市西市市市市市市张常岳邵衡湘株长州湘娄怀永郴益家德阳阳阳潭洲沙1、宏观经济零售品销售总额千亿以上城市:长沙、衡阳、岳阳、常德人均可支配收入2.5万以上城市:长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州2016年零售品消费总额(亿元)零售品销售增速(%) 11.8 11.8 年人均可支配收入(元)增速  562  20.0%底化州州阳界市市市市市市市底化州州阳界市市市市市市市市市市市市市张常岳邵衡湘株长西11.315000西市市市市市市张常岳邵衡湘株长州湘娄怀永郴益家德阳阳阳潭洲沙州湘娄怀永郴益家德阳阳阳潭洲沙、政府财政除长沙外,其余市、州均为财政赤字状态,且财政赤字近三年逐年上升•综合来看,株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州财政
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