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从结果看产城类项目拓展的基本逻辑
结果看产城类项目拓展的基本逻辑主讲人:李莎产城融合中心结果(目标)是什么?产城类项目风险都有哪些?立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会结果(目标)是什么?产城类项目风险都有哪些?立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会1保住底线——立项阶段底线要求:商住用地产生的超额利润>产业用地土地成本+资源方诉求1)设置的原因:做产业类项目,商住用地部分需要有土地红利,即比招拍挂拿地赚更多钱;2)实际操作:即碧桂园产城类项目的格局•——不追求商住高利润,保底利润基础上,多出的利润补贴产业•——但需要拿回本金(自有资金投入),利润陪同产业共同成长。2产业做旺——定案阶段第四部分“定案阶段——方案决定做旺的可能”有详细分析3业界、政府多赢第三部分“立项阶段——三角形理论”有详细分析但结果往往不尽人意,底线易保,更高难求,商住得心应手开发完毕,产业到底如何做?付费的资源方是来了,买单的企业到底是谁?按照政府的要求,竣工违约金即便不交,后续土地都不再供应。问题究竟在哪?解决方式又是什么?结果(目标)是什么?产城类项目风险都有哪些?立项阶段——三角形理论定案阶段——方案决定做旺的机会1、底线效益的风险1)定价及去化不够客观:过高估算产业对商住售价的拉高能力。2)不考虑政府的强制性产业要求:比如约束产业开工、竣工时间;招商强度等。3)资源方诉求的影响:不单影响利润,预分配利润对现金流影响非常大,且切忌慎重给资源方商住部分股权。2、与政府履约的风险打动政府的产业策划+更具吸引力的招商能力商住部分给我们的土地红利成倍放在产业约束中3、与资源方的合作风险商住的超额利润(土地红利)是否真的背的住?➢要现金,税是否算足?➢要股份,是否考虑到风险?产业部分,是否能产生作用➢减轻政府对我方的约束?➢能否招商?或牵引上下游产业链?➢或者指导产业规划、设计?4、产业运营的风险底线效益的假设前提是,“产业不建设”。而不建,不可能做旺;建设,就带来投入,就会出现如下风险:1)现金流出现新的峰值,甚至重新占有更多自有资金;2)即便融资,租金多数盖不住利息;3)如果出售,到底卖给谁?定案与立项的差别立项阶段:商住用地产生的超额利润>产业用地土地成本+资源方诉求定案阶段:产城项目“整体效益规划”特别提醒:立项阶段的计算,基于产业不建;但定案阶段的计算,一定基于建设。产业必须建(不建不可能做
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上传时间: 2019-06-07 20:37:03 资料星级: 所属分类: 房地产投资拓展
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