世联_上海黄浦区街坊旧改项目开发可行性研究报告_248p_可行性分析 (共248页)

世联_上海黄浦区街坊旧改项目开发可行性研究报告_248p_可行性分析
写字楼的竞争优势，如发展
甲级写字楼，将面临一定时
期的高空置率，故不考虑发
展完全市场化甲级写字楼98
写字楼写字楼客群分析客群分析
完全市场化情况下，本项目应当促进生产资料产业集聚，大力
引入该产业龙头企业的区域总部、销售总部；重点吸引北京东
路周边企业；完善对生产资料贸易企业服务，增加物流、法律
等服务企业左右
目标客户
边缘客户
北京东路地区生产资料贸易的大中型企业
生产资料制造与贸易龙头企业
贸易服务企业
国内外生产制造与贸易龙头企业，希望在此建
立区域总部或销售总部
在北京东路有商铺，由于业务扩张对办公物业有提升需求
在项目周边安基商厦、科技京城等办公，希望提高办公条件
上海市及全国为贸易型企业提供物流
、法律等咨询服务的企业。
673左右增加客户
上海其它企业
想进入该地区的其它各类企业本项目在完全市场化情况下，写字楼塔楼部分应设计
为每层6平米，低层大户型，高层小户型，年租金为 95 元平米月，租金年增长率为 5本项目写字楼塔楼部分按主干
楼部分年租金为 95 元平米月，年增长率为 5业态选择业态选择商业商业
低中高区不同的空间结构，应
对多样化的客户需求，空间组合
自由灵活，增加销售弹性，最大
化客户层面
本项目低层为63~260m的
大面积单元，高层为
54~130m的自由组合小单元
部分99写字楼写字楼总结总结
写字楼写字楼总结总结
在完全市场化运作情
况下，本项目写字楼
部分应当定位在中高
端写字楼市场，充分
发挥北京路的产业集
聚效应，引入行业龙
头企业设立地区总部
、销售总部，带动整
个北京路的商务办公
氛围目标客户：本项目在完全市场化情况下重点吸
引北京东路周边客户，大力引入生产资料行业
龙头企业设立地区总部、销售总部，并增加物
流等贸易服务企业
在完全市场化运作的情况下，本项目发展写字楼应定位
在中高端市场，充分发挥北京路的产业集聚效应，引入
行业龙头企业设立地区总部、销售总部，打造北京路商
务办公氛围
细化指标：本项目写字楼塔楼部分应设计为每
层5平米，低层大户型，高层小户
型，年租金为 85 元平米月，租金
年增长率为 5业态定位：基于人民广场商务圈、外滩
CBD 大地段优势，本项目树立大地段“性
价比高”的核心竞争力，建立中高档写字楼
或高档 SOHO
周边市场：本项目周边写字楼除 SOHO 业态
的安基商厦表现良好外，其他写字楼空置率较
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