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三亚半山半岛后期地块项目可行性研究报告_133P_中信集团_旅游度假_项目分析_开发策略_经济测算
区位价值:区位决定价值!中国经济的快速增长使富人群体的规模正在迅速膨胀,同时, 随着海南旅游开发的日益成熟,海南的吸
引力正从以往的高寒区域市场逐渐扩大到东北、华北、西北、华中、华西、西南、北京、上海甚至华南等区域城市;
在可预见在未来五年里,海南仍将是中国富人最重要的度假、投资市场。
需求层面:国内其他区域市场的快速扩容、富
人规模的扩大、海南旅游开发的更加成熟,
将为项目带来更多有效的客群。海南已经进入了“湾区竞争”时代,市场集约度越来越高(如半山半岛、清
水湾),只有大体量、代表性项目才能吸引更多有效的市场关注,随着项目的开发,中信
集团马上可以成为整个三亚的聚焦核心,通过运作此销售额几乎占整个三亚市场十分一的
核心项目,成为整个海南房地产开发的最高品牌。
同时通过进入三亚这个最标杆的项目,也能为公司吸引更多优秀的人才,在
提升公司品牌的同时,为公司的持续发展打下坚实的基础。
公司品牌层面:本项目的开发将对中信集团在
海南的发展具有极其重大的战略意义由于本项目拥有不可替代的各项资源优势,使本项目能在乐观的情况下能获得 3的利润率,即使在最困
难的萧条期,项目也能规避风险取得约的利润率。使项目的开发将具有公司品牌及利润的双重增长。从现在的市
场环境判断,出现乐观的情况还是有很高的可能。
盈利能力:即使面对经济的萧条与巨量供应的冲击,项目的盈利能力仍然
可观虽然任何投资都具有风险
,但在海南核心拥有如此稀缺资源以及
众多优势的项目仍然【具有很强的开发
价值】,他将成为中国房地产中的限量
版奢侈品。
研究结论核心风险提示一:
海南及三亚房地产市场的大幅波动特征带
来的风险不容忽视;
作为完全依赖外部市场的外销型城市,本地市场没有高端度假物业的承接能力,如
产生重大经济衰退导致中国富人群体购买力的下降,将引起岛内市场的波动,其波动的幅度可
能比国内其他重要的地区更加剧烈。波动引起的风险并不一定体现在价格上的涨跌,而更多的
体现在市场消化量能上。
风险提示根据初步谈判条件,项目的土地成本折合楼面价约元平方
米,接近于三亚地王,这样的价格与三亚城区中心非海景住宅价格相近【凤
凰水城最新一期公寓售价为元平方米】,加上土建、营销等成本,
项目总成本将超过元。过高的成本,将对项目的开发造成了很大的风
险。风险提示
核心风险提示二:
项目的土地价格推高了项目开发成本。在市
场调整期进行战略调整的空间较小,为项目的
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