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万科项目可行性论证-经济测算指标
目可行性论证项目可行性论证经济测算指标体经济测算指标体系系(试行)(试行)问题:问题:11、项目利润是怎样计算出来的?、项目利润是怎样计算出来的?22、房地产经营需要哪些要素投入?、房地产经营需要哪些要素投入?33、什么样的房地产项目才是好项目?、什么样的房地产项目才是好项目?项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税(期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用)土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要一、应用标准测算报表体系的必要性性项目决策科学化定量分析;全面、多角度分析;动态分析;程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要:资金的时间价值:资金用之于投资,随着时间的推移,其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息;单利;复利;贴现;现值;终值资金成本:使用资金要支付代价银行借款:按利率计付利息股东投入:交付利润三、资金的时间价值三、资金的时间价值单利终值计算:S=P(1+i*t)单利现值计算复利终值计算:S=P(1+in复利终值计算:p=s(1+i)问:第1年年初存入100元,利率10%,分别按单利和复利计算,两年后其终值多少?四、现金流量与净流量、净现值四、现金流量与净流量、净现值现金流量:指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量:指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值,反之为负值。净现值:指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划:地价支出其他支出销售面积10151035销售回款现金净流量现金流出现值现金流入现值净现值净现值NPV16,169万科城市花园项目概况:总建35万平米,单位地价800元/平米,建造成本等1700元;4年开发销售完毕,平均价格3214元/平米。五、现金净流量与利润的关系五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中,现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内,项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量,并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、项目可行性论证经济指标体系六、项目可行性论证经济指标体系核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的贴现率2、
万科项目可行性论证-经济测算指标

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