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723北京)龙湖投资管理与实践1728314140
湖地产投资管理理念与实践龙湖地产投资管理理念与实践20112011年年77月月一、龙湖的投资管理理念如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话,精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。1.投资管理的战略意义2.投资管理的战略要素价格(区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、预期房价、二手房价位等)区位(城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城)交通(区域交通、地块对外交通、地块内部交通)配套(大市政、已建或正运营的配套项目)景观(城市风貌人文景点、自然景观、地块内景)3、国内标杆房地产的投资管理类型粗放型:广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等投资管理方式:老板拍脑袋主要影响因素:政府公共关系、最低的楼面地价精细型:万科、龙湖、绿城等投资管理方式:投资委员会决策主要影响因素:企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”的财务指标、品牌占领与成长。中间型:诸多企业投资管理方式:综合企业特点设置或变化主要影响因素:依据不同项目,综合以上两种方式。4、投资管理在龙湖系统中的地位如果把龙湖地产全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。龙湖各部门与这支军队的大致对应关系如下:龙湖地产某区域公司龙湖地产某区域公司发展部发展部侦查部、战略部侦查部、战略部设计部设计部参谋部参谋部工程部(含总包)工程部(含总包)战斗部队战斗部队营销部营销部宣传部宣传部财务部、造价采购部财务部、造价采购部后勤保障部后勤保障部5、龙湖投资开发的原则1.保密原则发展部所涉及的资料和数据都是公司的机密,应习惯性的注意保密,不能外泄。2.及时反应原则要对信息进行深度挖掘、跟踪,并及时反馈,保证来自各方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。3.不轻言放弃原则不应轻易向困难屈服,只有不断创新,不断寻求解决方式,才有可能获得成功。4.不卑不亢原则在代表公司对外进行商务谈判时,一定要与公司的风格保持一致,做到不卑不亢,否则将给公司的形象造成不良影响。5.适当原则土地储备要根据公司的发展计划,不能盲目储备,二、龙湖对土地价值的判断9销售初步经济测算施工开发公司了解控制规范开发公司查看土地房地产开发公司开发流程放弃失败成功参与土地竞拍方案报批通过确定方案总图确定策划公司、代理公司确定建筑设计公司完成前期介入参与决策原生价值的定义:原生价值是指土地内部及其周边一定范围
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