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ppt 龙湖地产_项目规划设计总图研发心得案例版_82PPT (共82页)

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龙湖地产_项目规划设计总图研发心得案例版_82PPT
图研发心得(案例版)目录•剑指总图定性之言•总图七剑详解•七剑导航工具与图表剑指总图定性之言:•若项目研发阶段决定了项目总货值的90%,那么总图阶段就已决定了总货值的80%。•若项目研发阶段已将成本控制了70%,那么总图阶段就已将成本控制了50%。•总图决定了景观的构架与格局。•总图决定了物业管理成本的基础总图设计七剑•用足指标青干剑•货值最大化由龙剑•复制模块天瀑剑•配套用房最小化舍神剑•赠绿规划和底层挖掘竞星剑•控制地库莫问剑总图精细化的研究,景观精细化的营总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板。造,可以突破项目价值的天花板。“掏干吃净”用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)1.2用足建筑密度(图示说明)2、用足规划法规的边界(三个案例)如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率;利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层清除,改为房间。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)1.2用足建筑密度(图示说明)2、用足规划法规的边界(三个案例)如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率;利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢1.1用足容积率•损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度,具有一定的科学性,规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素:日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素:产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例:北京唐宁ONE项目总用地面积:56640㎡代征道路:6225㎡代征绿地:1338㎡消防站用地:2800建设用地:约49077㎡容积率:≤3.8地上总建筑面积:176000㎡公建面积占2040%住宅面积占6080%绿地率:≥30%集中绿地:6000㎡建筑限高:80m用地内另含公交场站一座,占地2500平方米,廉租房建筑面积:6000平米,不含在以上总建筑面积指标内规划条件规划难点:建筑限高从80米突破到90米
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