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【研报】恒大研究院-3000个县城人口大流动全景专题
国人口大流动:3000个县全景呈现城市规划恒大研究院研究报告首席经济学家:任泽平研究员:熊柴联系人:闫凯专题报告2018/9/17导读:人口是一切经济社会活动的基础,人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,基于该框架在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”,被评为年度十大经典预测,2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对7月报告《中国人口大迁移》的进一步深化,将在探讨多维人口指标的基础上,全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。摘要:相关研究:1.《城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政》《中国人口大迁移》《全球房价大趋势》什么指标更能有效判断人口流动趋势?1)常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动,其中尾数逢0的年份为人口普查,尾数逢5的年份为1%人口抽样,其他年份抽样比例仅1‰,存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失,比如2016年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为13%、22%。2)户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门,比较准确,虽不直接反映人口流动,但仍可间接推断部分情况;如某地户籍人口净迁出,表明该地区缺乏吸引力,常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门,准确度较高,不仅代表着年轻人口潜力,也代表着背后的家庭,可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异,从而对比分析人口流动。3)对房地产市场,当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长,则该地区的置业需求不一定下降,甚至可能会上升。中国3000个县人口流动格局。1)地区层面,1978-2010年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主,并且多数未迁户籍、也未带子女,中西部留守儿童现象非常明显。2010年以来,部分劳动力回流中西部,东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化,户籍人口和小学生增速明显加快,东北地区人口加速流出。2)分线城市层面,一二线城市常住人口持续大幅流入,三线稍有流入,四线基本平衡,五六线持续净流出。并且,2010年后,一二三线城市外来人口日趋本地化,分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2011-2016
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