(三维度定位模式)思源烟台万科项目定位报告0127 (共73页)

(三维度定位模式)思源烟台万科项目定位报告0127
科芝罘岛项目定位研判2010年01月25日前言：前言：基于项目目前所处的阶段以及万科的要基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。置思考。01本体本体项目自身素质本体素质基本属性附属条件属性规划限制条件项目界定项目本体基本属性（三图一表）——宏观区位A/山东半岛北侧黄海海湾区域位于北纬37度37分著名的红酒产地（张裕）东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点项目本体基本属性（三图一表）——地块位置A/烟台市区北部、西侧沿海位于芝罘区、芝罘岛板块是烟台市区范围中轴线的北侧起点位于北纬37度37分项目本体基本属性（三图一表）——地块位置A/烟台市区北部、西侧沿海位于芝罘区、芝罘岛板块芝罘岛——秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化渊源是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台2010年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休闲风情岛）是烟台2010年重点规划海岛文化主题的承载地规划中学规划小学规划小学规划商业地块项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业目前开业商业体量小、质量低、数量少项目本体基本属性——基础指标三块不同容积率地块构成1.4综合容积率、低密度、较低开发强度产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套A/技术指标C地块D地块G地块地块面积19.71公顷，其中可建设用地12.6公顷17.2公顷，其中可建设用地11.16公顷25.71公顷，其中可建设用地12.79公顷用地性质居住兼容商业、办公公园绿地兼容体育、办公居住兼容商业、办公和文化娱乐容积率＜1.3＜0.22＜2.0建筑规模＜16.4万平方米＜2.5万平方米22.5万平方米建筑密度＜18%＜5%18%建筑高度＜54米＜18米＜60米绿地率＜40%＞80%40%配套商业、办公建筑面积不少于总建筑面积的10%商业、办公、文化娱乐用地建筑面积≥总建筑面积15%楼面地价：2100元/平米项目附属条件属性目前
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