易居_中信地产_成都南湖大盘项目开发模式研究报告_46p__前期策划 (共46页)

易居_中信地产_成都南湖大盘项目开发模式研究报告_46p__前期策划
中信地产大盘开发模式研究报告中信地产大盘开发模式研究报告2012.10绝对保密致中信集团2研究报告目录PART1项目简介项目关键词|基本信息|项目整体启示PART2研究总结定位策略|选址策略|盈利策略|配套策略|应对策略|产品策略|开发策略|启动策略……PART3分期概要酝酿期|启动期|成熟期|收尾期3大盘研究——成都南湖国际社区4PART１项目简介5物业类型高层最早开盘时间2008-11建筑形态住宅：52栋高层建筑开发单位成都森宇实业集团有限公司占地面积366669㎡建筑面积1500000㎡容积率4.9总户数11400户户型面积公寓：40-450平方米装修情况毛坯车位配比1:1.1销售报价公寓：8000-9000元/㎡建筑设计四川成都瑞康建筑设计院物业公司森宇物业开发商为本土开发企业，主要利用双流政府资源，占据南湖风景区旁位置地块，开发商通过与政府的交换协议，由开发商投资打造南湖风景区的商业配套，而与政府达成用地协议，前期征地200亩，后期征地300左右，森宇公司开发的住宅地块仅有500亩，而为政府代建6000亩南湖国际度假风景区。在营销推广上，项目着力拔高自己，力求在目前几大资源性项目中争的自己的一席之地；完全放大，是其营销上最主要的手法。基本概况项目介绍PART1项目基本情况6PART1项目关键词项目关键词城市近郊大规模景观资源中等价格水平资源与配套丰富同类销售第一项目难点与解决途径项目难点：早期项目地块周边环境比较荒凉，区域相对陌生，同时开发商资金链非常紧张，如何在开盘得到热销回笼现金，并未后期打开市场提供条件？解决途径：启动期在营销上采取成本价认购策略，回笼现金流的同时，对外形成项目热销的现象项目借鉴点1、项目启动区营销策略2、项目“以小借大”的宣传营销手段认知策略借鉴7PART1项目启示总结项目定位策略森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区”标杆。选址投资策略项目地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，森宇集团考虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。盈利模式策略南湖国际社区盈利主要包括增值和收入的两个部分，增值部分包括地块升值带来的项目整体价值提升，收入部分则包含后期住宅、配套等物业的出售以及部分商业物业的持有运营。配套跟进策略前期本项目周边环境较差，主要依靠风
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