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pdf 石家庄文化创意园区二期项目市场调研与初步定位_404p__综合体_总体规划研究 (共404页)

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石家庄文化创意园区二期项目市场调研与初步定位_404p__综合体_总体规划研究
项目现状及SWOT分析项目地处东开发区和规划中东部产业新城中心位
置;项目地块位于黄河大道和天山大街,为目前开发
较快的区域,具备一定发展潜力;
3项目属于河北出版集团创意园区二期,拥有一定
的文创资源;项目所在新城区尚未开发完全,周边配套尚未完
善,缺少优质配套设施,居住氛围尚不浓厚;本项目预计容积率较高,对规划/建筑达成的舒适性
有较高要求;东部产业新城正在规划中,为项目的长远潜力带
来一定利好;石家庄“十二五”规划“一城三区三组团”的三
区之一,是全市经济发展龙头带动区和城乡现代
化建设标志区;
3政府对文化创意产业的支持力度较大;
4住宅商品房限购,商业地产具有较大的机会。东开发区内住宅均价在5元~6元,区域整体产
品层次较低;全市在售商业地产项目超30个,供量较大;
3未来还有更大量的综合体项目,且为品牌开发商开
发,将分流较多客户;
4东开发区开发速度较慢,现有区域环境基础较差;
优势 劣势
机会 威胁
项目现状及SWOT分析项目整体初步定位建议定位策略
外部因素
文化、人才、
市场、科技
内部因素
立地条件、区
位个案发展经
验资金、区位、
政府、租金项目策略建议
鉴于上述的调查研究工作,我们建议业主在开发上报以审慎的态度,尽
量降低风险,以期资金的稳步回流。
因此我们的建议是:
项目主题概念上——打造石家庄未有的文化创意概念,以期获得政
府的关注和支持;
实际开发策略上——以可售型物业为主要打造对象,通过销售获得
资金的回报。定位策略
虚 实 结 合
虚:文创主题概念
实:若干文创主题规划亮点
• 打造独有文创项目品牌
• 带动可售型物业销售,实现资金回笼定位思考定位思考之一
万元以上高端项目的几大特点:
• 优越的市中心核心地段(中山路等)
• 高性价比LOFT产品搭配综合体级配套
• 成熟的商业氛围和主力店(大型超市/主力店等)定位思考定位思考之二
• 东开发区缺乏上述优势,整体人气不足,无大型成熟
商圈,居住区入住率极低(卓达入住率不足3)
• 区域产品层级低:本案西侧东方国际LOFT公寓仅售
6元定位思考定位思考之三
石家庄人崇尚“新”事物——与项目一街之隔的天
山海世界,人气爆满定位思考定位思考之四
石家庄本地客群对40年产权公寓有一定抗性,但追求和崇
尚“新事物”和“新概念”定位思考定位思考之五
成果社区的概念,为市场看好,但大户型销售一般;
石家庄文化创意园区二期项目市场调研与初步定位_404p__综合体_总体规划研究

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