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城市综合体现状与发展及案例解析_126页_调查研究报告
国房地产市场服务的第一选择蓬勃发展,问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择2摘要1.包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个,总体量达到了6000万平米,成都市综合体数量已排在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。2.摒弃住宅的开发思想,采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、还是地段”,还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、聚集原则、接近购买力原则”。3.必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手的深入调研。基于调研进行准确的市场定位,消费者定位是核心,项目的战略目标应该是项目长期持续经营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化,而非简单的外立面的差异化。4.业态的组合模式有三种:以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的模式,第三种是由多个主题馆组成,没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下,将租金贡献度高的业态安排在更好的位置;人流贡献度和租金贡献度相结合,不可偏废;招商时最好引进20%至40%的新品牌,实现有效的差异化。5.招商应坚持统一招商,统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括:1、进行商家调研时既开始进行预招商;2、准确的前期规划是成功招商的基础,3、项目招商最好由专业机构全程操作,4、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证;5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括:运用租金抽成策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队,统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度,四个指标进行综合评议,实行奖励和汰换机制。中国房地产市场服务的第一选择3引言每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解,即便是成都市政府关于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。这导致每个人对于综合体的认识有不同的理解,特别是在综合体的数量及总的供应量上。媒体上常说成都的综合体供应量上非常大,但其仅仅是在说数量及
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