天津远洋城商业地产项目调研报告_117p_调研分析
。（ 3 ）近期，中央及地方各级政府重申房地产业在国民经济的地位和作用，
推行的房地产新政，将有力启动房地产消费市场。
（ 4 ）我国宏观层面遭遇全球金融海啸冲击，珠三角、长三角面临产业升级
调整，而正处于旺盛成长期的滨海新区塘沽区，恰恰是吸引游资
、广纳人才的难得机遇，也可能是本案可能积累的置业、消费、风险
（）项目运作周期长，跨度五年左右，甚至 5 年以上。按五年一个景气
周期推算，在本案全程运作中，难免遭遇调整期阻隔。必须站在先期入
驻的经营者的立场上考虑问题，预防在先。
（）新推行的房地产新政，于本案而言，有利亦有弊，会使一批处于中间
水平的消费者持观望态度，等待经济适用房政策、措施、规模、
推进路线图揭开面纱，潜在消费资源的流失存在一定风险。
（ 3 ）招商方面，同样不可能在—3 年内形成有效消费人口，主力店观望
态度难以短时间解决。
（ 4 ）由于商业缺少围合环流，单爿明显，启骧之势未能挺立，很难开成合
力光芒。
（ 5 ）也由于不可能在3 年内形成大规模交房和有效消费人口，商铺销售
也需靠后实施。六、调研结论、有城必有市，有市斯有城。城与市互为条件、互相促进。远洋
城内设立适当比例的商业项目，不仅是可行的，亦是必须的。、无论从塘沽区目前的商业格局，还是周边 3 公里的住宅区商业配置格局
来看，本案商业项目的操作都游刃有余，大有可为。
3 、本案商业项目，必须首先满足于三个条件：
一是经营品位与滨海标志性门户建筑、滨海生活城相匹配；
二是经营业态组合，必须首先满足城内8055 户居民便利生活、时尚
休闲的消费需求，兼顾周边 3 公里商业空白区的居民消费服务；
三是经营品牌配置，必须与入住居民的文化层次、年龄结构、收入水
平所派生的消费行为、生活方式相适应。4 、本案属超大型地产项目，项目的运作周期预计五年左右。
一是经营定位必须有至少跨度五年的前瞻性眼光；
二是项目运作要注意住宅开发进度、次序与商业开发进度、次序的统
筹安排，以实现良性循环。
5 、本案属于生地行商，以主力店品牌号召力引导经营商户、聚
集消费人气，显得尤其重要。特别是在商业项目启步阶段，
选择适配
的经营业态的全国第一行列品牌主力店入驻，将是项目规避风险、
取得成功的关键。应对主力店出台前几年优惠措施。
6 、关于本案的项目属性判断、经营定位、业态组合、针对现状商业规划的
布局方案、租售配置比例、项目推进路线图，将在《天津远洋
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