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doc 同策_连云港今朝灌云商业综合体项目市场分析研究报告_238p__研究分析 (共268页)

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同策_连云港今朝灌云商业综合体项目市场分析研究报告_238p__研究分析
 目前灌云县房地产供求矛盾不断加大,竞争较为激烈;
 目前项目地块拆迁户达到 58户,拆迁难度较大,拆迁进度不明朗,成为本项目最大的不可预估因素之一;95《版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
 本项目周边有一定的空气污染及噪音污染,环境需要改善。
4.3.3O(Opportunities,机会点)
 灌云县中心的住宅需求呈刚性态势,本项目周边暂时缺少可竞争项目,开发周期内将拥有较多的竞争机会;
 盐河航道拓宽,山前河景观的营造将成为本项目未来独特的优势;
 本项目的规划起点较高,较好的产品品质将为项目赢得市场机会;
 打造特色商业街,可以成为本项目赢取市场的一大亮点;
 随着专业营销代理公司的介入,无论是从策划、包装、销售等各个方面都将使本项目的竞争力得到增强。
4.3.4T(Theats,威胁点)
 随着政府宏观调控的进一步深入,本项目也将受到市场转变的影响;
 县政府向西南搬迁以后,人们的居住地段倾向将向西南转移,本项目将面临一定的挑战;
 3 年内规划建设 5万方必将加大市场竞争,本项目面临着激烈市场竞争的考验。
 河道改造会对本项目规划提出更高的要求,甚至会增长规划实现周期;96《版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
 小高层住宅在灌云县具有一定的抗性。97《版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
5项目定位建议98《版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
5市场定位
5主力客户群定位
本案的产品,将会以本地消费为主,我们运用8法则,将之定性表述为以下两类:
他们是:
排除连云港等以投资、第二居所为主的少量客群,我们可以将本项目的客群描述为:99
灌云本地客群
以灌云周边县市为代表的
外地客群%
80%灌云县本地的上流阶层《版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款
5主力客户群描述
他们是〉
当地的宠儿,年龄层次在 4岁
城市实力派的有“产”阶层
带有浓郁的小资情结
好攀比、不愿与普通大众为邻等习性在他们思想中或多或少的存在,并影响他们的消费价值取向
他们是〉〉
灌云县政府职能部门、医院、银行等事业机关单位高级职务人员
当地中小型私营企业主
他们是〉〉〉
年收入 4~6 万或更高,活动范围较广
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