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20171219-中信建投-中信建投2018年投资策略报告之房地产行业:补长效固本培元,攻存量价值为王
业深度模板证券研究报告·行业深度·2018年投资策略报告补长效固本培元,攻存量价值为王房地产行业:定调“房住不炒”,思考“美好生活”:政策:我们认为长效机制将主要围绕三大方面展开:房供给体系上供给类型多元、价格可控以及规模持续;房保障体系上购租并举,并提供财富增值的空间;房金融体系上住房金融机构的专业化和住房租赁REITs的推进,同时中短期内政策依然具备延续性;销售:全国房地产市场成交呈现“冰火”分化,“冰”在于一二线城市的成交量熄火,而“火”则在于三四线城市的崛起;价格:新房价格受预售证管理带来量跌价稳,而二手房的价格持续回落;库存:预计棚改将随去库存目标的达成逐步淡出焦点;信贷:按揭贷款维持买入陈慎执业证书编号:刘璐增速持续收缩,居民中长期贷款占比下降;土地市场:补库存需求支撑下有望小幅增长。预测:展望明年,我们认为调控政策难有松动,主流城市预售证管理仍将严格,预计18年全国销售面积、销售金额分别同比下降7.6%、4.7%,17、18年投资增速预执业证书编号:发布日期:2017年12月19日测值为7.7%、4.2%。转型战略思考:“租购并举”的德国之路:截至2015年,德国只有51.9%的居民拥有自己的住房,租赁市场环境来看,德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场,且有较为完备的法律体系和配套措施。我们以德国房地产上市公司——Vonovia为例,分析德国房地产发展之路,其发展战略为:1、合理选择并购,规模和利润齐升;2、投资现代化和其他增值服务,降本增效显著;3、出售非核心资产,布局逐渐收缩。从Vonovia的经验来看,依靠存量资产管理,也能成为一个千亿级别市值的公司,而且模式可复制、可扩张。策略:长效机制下寻机遇:我们按市值规模分类,统计了5类房企今年以来的加权平均涨幅,结果表明市值越大的企业涨幅越高,然而小市值的企业则出现了明显的负收益,说明市场风格正在加速向白马龙头靠拢,我们建议关注价值洼地(万科、保利、招商蛇口、华侨城、金地)、寻找基本面嬗变房企(阳光城、中华企业)把握存量市场机遇(新湖中标、滨江集团、嘉宝集团)。请参阅最后一页的重要声明市场表现房地产企业:成长中的烦恼,集中度的盛放:伴随着本轮调控的逐层深入,不同规模的房企在此番热销浪潮中演绎着分化加剧的桥段。集中度能有多大的提升空间:国际经验说明我国房企集中度仍有大幅提升空间,而阶层稳固之后,土储
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