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合源地产瑞丽市C地块项目项目定位及产品规划建议_同策咨询_项目定位_市场研究_170P
源地产瑞丽市C地块项目项目定位及产品规划建议专业至上服务至诚报告逻辑Part1项目地块角色研判Part2宏观背景探析Part3房地产市场解析Part4项目定位与产品规划建议Part5价格初算与经济测算Part1项目地块角色研判——项目属性——区位属性——资源属性——周边情况1、总体指标•占地:51.16亩•容积率:1.5-32、规划条件•建筑密度<35%•绿地率≥30%•用地性质:30%商业用地,其余为住宅用地•规定建筑面积超过8万平方米项目属性界定:以住宅为主的中小规模项目区位属性:区域认知度及成熟度低,配套缺乏市区生活边贸特色?传统老城区,成熟的商业、生活配套;集中居住区姐告边境贸易特区,免税店云集;高端别墅代表地区至市区(人民政府)约3.5公里至市区(人民政府)约4公里项目前往市区及姐告距离皆在4公里内,但由于区域认知度较低客户心理距离大于实际地理距离资源属性:地势平坦,但内部资源条件缺乏通往地块的主要道路尚未完善,交通动线不利是目前制约项目发展的主要因素,未来环城路、规划路通车后交通状况改善•地块现为农田,地势平整,生地•交通不便,只有乡村小路可达周边环境:生活配套缺乏,有潜在竞争项目•地块周边多为待拆迁农民房及待开发土地,后期竞争项目约2-3个;•周边配套缺乏,生活机能较差项目属性界定:城市发展进程中潜力区域的中小规模住宅属性诠释区域属性边境城市,经济基础强具有强大的购买力基础非城市核心地带,认知度不够可以辐射市区置业人口项目周边基本为空地,待开发项目3个左右未来可形成一定的居住氛围区域较为陌生,周边生活配套缺乏项目属性占地约51亩,容积率1.5-3.0中等项目,产品规划空间较大商业用地规模占地块总面积30%,需配备几家大中型餐饮限制因素多,规划空间受限不邻城市主干道,且道路目前还未全面开通项目进入性及昭示性较弱内部山水资源缺乏可利用的景观资源较少,需自己打造目前项目急需解决的问题:在周边配套,交通动线不利的情况下,如何打破客户“心理距离>物理距离”的置业习惯?——市场定位、项目定位地块容积率选择跨度较大,采用怎样的产品策略吸引客户投资置业?——客户定位、产品定位项目的投资前景及盈利空间如何?——价格定位,经济测算思考:从城市发展中如何寻求机遇?Part2宏观背景探析——城市印象——城市现状——经济发展——产业发展——城市功能定位——城市规划城市印象位置
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