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浙江同策_中天20号地块整体营销报告__市场研究_产品定位_销售计划_营销策略_101P
天20号地块整体营销报告浙江同策2012年3月1日21产品定位产品定位市场分析市场分析报告框架报告框架营销策略营销策略3销售计划销售计划41.市场分析酒店式公寓市场分析量价走势对比2011年杭州酒店式公寓量价走势成交套数成交均价(元/平米)酒店式公寓:2011年酒店式公寓成交量空前抢眼,但受整体市场遇冷带动,价格不断下降。9、10月份下沙保利湾天地、以及中天西城纪的低价入市大大拉低了市场均价,放大了成交量,说明在价格合理的情况下,当前市场仍具一定机会,预计未来将是以价换量的格局,整体来说对本项目酒店式公寓的溢价空间有一定负面影响。酒店式公寓:以价换量,成交放大,全年成交40.5万方,接近5500套市场潜在供应分析10年至今杭州主城区共成交商办类建设用地66宗,合计成交面积149.2万方,约合可建面积454.1万方;其中西湖区成交17宗,占全市成交总数的四分之一以上,主要分布在之江区域。其次分别位于下城、江干、拱墅和下沙。根据酒店式公寓市场发展成熟度及城市发展规划推测,预计西湖区之江板块、拱墅区桥西板块、下沙区将是未来酒店式公寓的主要集中区域,而滨江区和钱江新城多个在售项目仍有后续供应。按经验数据推测,酒店式公寓的发展机会约占20%左右,即预计未来杭州主城区将产生约90万方左右的酒店式公寓产品供应。各区成交地块比重滨江区拱墅区下沙区江干区上城区下城区西湖区区域成交地块宗数滨江区3拱墅区9下沙区9江干区13上城区5下城区10西湖区172010ÄêÖÁ½ñÉÌ°ìÀàÓõسɽ»Çé¿ö市场供求关系分析2011Äê¾Æµêʽ¹«Ô¢ÄêÖÕÅ̵ã11年全年酒店式公寓成交40.5万方,5500套已属非常理想;目前杭州市场存量约83.3万方,成交商办类建设用地产生潜在供应量约90万方,总体存量达到170多万方,城西区域市场重点项目存量约45.8万方,12年预计推量可达20万方,约4000套,未来市场竞争激烈。政策分析(限酒令下的酒店式公寓契机)2012年1月,杭州市政府出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见通知》,对于非住宅类项目出台限制意见;关键意见一:商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局,公共卫生间应按层集中设置,不得采用单元式或住宅套型式设计,但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制,
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