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万科_易居_杭州房地产市场发展预判及个案诊断_124PPT
州房地产市场发展预判及个案诊断2007年10月研究目的大势研判个案诊断明确目的,深入挖掘大势研判目录中国房地产业前景预判-只有先了解整体,才能认清局部1杭州城市发展及规划理解-挖掘城市根源,展望未来趋势2杭州房地产市场数据理解-以数据为基准进行市场推断3杭州楼市各细分市场研判-掌握各类细分市场特性及趋势42004-2007年我国经济发展趋势年2005年2006年2007上半年GDP涨幅CPI涨幅类型利率活期利率0.81定期利率2.88-5.76宏观经济GDP连续高速增长人民币升值,原材料价格上升CPI快速攀升,经济出现过热银行同期利率明显低于CPI涨幅市场资金流动性过剩经济过热,社会资金流动性泛滥资金流向股市楼市国内投资渠道单一,楼市与股市为仅有的投资区域渠道对比股市2007年初:3000点2007年10月:5600点涨幅:86.7%楼市万科新里程(上海):07年涨幅83%中粮万科假日风景(北京):07年涨幅65%2007年至今,上海、北京、深圳等一线城市市中心楼盘价格涨幅普遍在60%-80%我国一线城市中普通公寓价格涨幅几乎与同期股市相当但随着股指的上升其风险系数也大幅提高因此我们认为楼市涨幅≈股市涨幅、楼市风险<股市风险价值对比与风险对比大势预判当前我国房地产已不再是狭义上的住宅概念,其已经成为一种普遍的投资渠道,作为投资工具,其价值稳定性与保值性的优势将在CPI上升的前提下越发明显居住功能巨大的人口基数将保证房地产市场的稳定刚性需求价值功能只要宏观经济走势良好房地产市场必定保持长期繁荣+=两大稳定需求,长期看好风险预判因此,在宏观经济向上趋势不改的前提下,影响房地产市场的最大风险应该处于政策面,这样我们有必要了解下中央的历年思路与政策脉络2004年控制投资,减少供给中央政策1、提高个人贷款门槛2、“8.31”大限3、暂停“农转非”4、提高钢铁等行业自有资本金比率5、再度提高存款准备金率6、加息地方政策7、期房限转2005年抑制投资,控制房价中央政策1、取消住房贷款优惠2、提高首付比例3、“国八条”4、“新国八条”、全额增收营业税地方政策5、两个“1000万工程”6、暂停转按揭2006年调整结构,平稳房价中央政策1、“90/70”2、九部委“十五条”3、二手房转让个税4、土地增值税清算5、加息6、限制/禁止用地项目目录7、外资准入管理从简单“粗暴”的减少供应开始
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