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0801_济南_祥泰广场下半年营销策略报告
泰广场项目2012年年度营销策略报告2目标构建项目核心价值,打造南部头排商务项目目标品牌目标以祥泰广场为龙头,积累商业地产开发经验,进军本土一线地产开发商销售目标2012年实现销售5.6亿元Part1.3C分析及核心问题Part2.项目价值构建Part3.推售策略Part4.营销执行策略Part5.价格策略报告思路报告思路1济南商务市场格局城市商务格局济南商务市场共分7大板块,整个发展历程主要以经四路、经十路两条城市轴线,自西向东呈横向空间演变。主城区纬二路泺源大街经十路山大路板块二环东路奥体文博高新区3公里本案本案纬二路板块经十路板块奥体板块山大路板块二环东路板块高新区板块传统商贸区,旧城老金融商务区;城市位置驱动区域商圈驱动,以服务型企业为主传统商贸地,旧城老金融商务区;城市位置驱动、城市核心商圈驱动,以贸易及服务型企业为主新型写字楼板块,商务发展轴线,交通驱动因素电子科技发达,电子产品销售类企业聚集区。产业驱动为主,部分城市中心驱动城与新城经济隆起带,中小企业聚集区。部分城市中心驱动、交通驱动高新办公驱动因素:城与新城经济隆起带,中小企业聚集区产业驱动新城CBD、行政办公、总部型企业聚集区行政政务驱动山大路板块二环东路板块高新区板块奥体板块经十路板块纬二路板块泺源大街板块城市商务格局济南现有办公各板块客群根据城市功能及产业分布等因素,办公置业驱动力显现出较大差异泺源大街城市商务格局目前济南写字楼7大商务板块中,除泺源大街和二环东路板块之外,其余5个板块均有现售项目。华强广场华强广场国奥城国奥城玉兰广场玉兰广场黄金时代黄金时代启德启德IFCIFC中铁汇展国际中铁汇展国际龙奥金座龙奥金座绿地普利中心绿地普利中心世茂国际广场世茂国际广场绿地缤纷城绿地缤纷城银座中心银座中心洪楼洪楼77栋栋非传统商务区,无明显核心驱动,区域市场唯一在售的商业地产项目。【还原项目真实】2济南写字楼市场增量市场—供需市场总供应量维持在9万平米的高位,而月度成交量仅为1.5万平方米,供应远远大于需求,竞争市场惨烈。国内国际经济形势恶化,企业资金收紧,扩张放缓,自用需求减弱•从国际形势来看,外需的下行将加剧中国目前的去库存压力,中长期通胀压力依然存在。受信贷政策和房地产调控政策影响,投资客户逐渐退出•房地产市场受调控,大部分客户对整体市场看空,投资客户逐渐退出市场。市场上有效需求不足,蓄客
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