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世联房地产的营销与发展趋势
地产的营销与发展趋势——面对房地产的消费者行为面对房地产迷局下的思考演讲人:深圳世联地产顾问股份有限公司董事长▪陈劲松2010年8月2这是一个不确定的时代引出我们面对着:开发商与消费者的博弈迷惑的刚性置业者艰难的投资者痛苦的投机者我们面对着:政府对开发商的多维调控政府决定了土地成本对供给、价格、利润的管控加强3主要内容一房地产营销行为的理论与实践二中国房地产发展的分析要点与趋势微观营销层面:理解消费者行为宏观趋势层面:思考政府意志一、房地产营销行为的理论与实践一、房地产营销行为的理论与实践(一)当前市场的理论困局(二)从行为经济学看营销5调整期的基本规律发展a急速上升a下降a复苏a危机危机调整调整时时间间幅幅度度市场动力市场动力土土地地期房价格期房价格现房价格现房价格投机者投机者投资者投资者自住者自住者6有效市场假说面临质疑有效市场假说世纪60年代,美国经济学家法玛、萨缪尔森)有效市场理论的三大假设:1、在市场上的每个人都是理性的经济人——理性、而且追求最大利润,各自分析互不影响;2、市场价格立即反映最新情况,“信息有效”;3、好坏消息随机而至,与信息相应的价格变动是随机、独立的。质疑质疑11市场面对的是一个个鲜活的消费者,受到心理的、社会的因素影响市场面对的是一个个鲜活的消费者,受到心理的、社会的因素影响人都是理性的“经济人”吗?7有效市场假说面临质疑质疑质疑22市场是倾向于有效的吗?20世纪70年代,有效市场假说进一步发展(美国经济学家法玛)对市场分为三类:1、强式有效市场:市场绝对开放及透明,价格可完全反映所有公开的、半公开的、甚至未公开的资讯;2、次强式有效市场:资产价格迅速反映最新资讯;3、弱式有效市场:开放透明度不足。中国房地产市场很难符合强式有效市场的要求,基本停留在弱式市场水平中国房地产市场很难符合强式有效市场的要求,基本停留在弱式市场水平8价值投资法的支撑理论趋于薄弱新型资产估值的难点,例如:—知识产权价值如何计算;—品牌价值多少;—市场占有率价值如何计价,等等愈来愈多国家进入第三产业(服务业)时代,估值日显复杂,令所谓“价值投资法”的支持理据趋于薄弱。愈来愈多国家进入第三产业(服务业)时代,估值日显复杂,令所谓“价值投资法”的支持理据趋于薄弱。挑战挑战11传统的估值体系在工业经济社会适用性强VS9价值投资法遭遇新时期的挑战80后、90后:生于资讯
世联房地产的营销与发展趋势

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