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pdf 仲量联行——苏州西山明月湾市场研究报告(85P) (共85页)

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仲量联行——苏州西山明月湾市场研究报告(85P)
为66元(含土地、前期、建安、配套
等),估计历史土地成本为143左右,目
前土地成本以35万/亩为基础,如果考虑到开发
商利润,则该项目目前价值为768元
即7亿,单位价值为7374元/平方米。需要提
醒贵方,我们没有获知如果现在建设本项目的建
筑成本信息,因此无法判断原有成本是否与现在
重建成本相一致。
折现现金流法是以项目现在
及未来的租金收入为依据而
计算。该项目为烂尾楼项目,目前没有任何租金收入,
无法进行价值评估。
比较法是房地产买卖过程中
运用得最为普遍、直观的一
种方法,也最容易被一般市
场参与者所接受,其原理在
于选择相似位置、建筑特
征、物业组成和规模的项目
的转让价格为估价依据。
该项目为烂尾楼项目,项目周边没有类似的项目
成交记录,无法运用该办法进行估值。
根据上述分析,我们认为本项目目前参考性价值在1亿元左右。83
未来价值评估
我们将根据项目未来完工后的运营状况进行参考性的价值评估,由于仲量联行上海公司在中国大
陆地区不具备评估资质,如下价值评估仅供参考,仲量联行不承担任何法律责任:
本项目总投资为人民币146,86536元,如果考
虑到开发商利润,则该项目未来的参考性价
值为人民币1763883元,单位价值为人民币39元/平方米
计算。该项目的未来参考性价值是人民币1596,3元,单位价值为人民币4元/平方米。
本项目周边没有类似的项目成交记录,无法运
用该办法进行估值。
根据上述分析,我们认为本项目未来参考性价值在5亿至8亿之间。84
xxxxxC03V项目研究结论85
xxxxxC03研究结论
场地研究显示在该项目位于项目位于苏州市西山岛南端,位于
著名风景区石公山西侧,明月湾古村东侧。但是目前该岛上酒
店市场竞争强度逐步提升,对本项目未来可能构成直接竞争。
项目的规模及分区信息如右表所示。
目前西山岛及附近的酒店的经营周期性明显,营业主要集中在
周末和节假日,经营策略弹性较小,酒店的经营状况普遍不尽
理想。基于市场研究和财务分析,我们认为如果严格控制收购成本,
本项目可以取得左右的财务回报,总收购成本不可超过
99,33元。
项目开发过程中需充分考虑土地供应、建筑施工、相关政策和
市场的不确定性所带来的风险。4517.62共计
5299B楼9A楼947别墅建筑4663
D、E区(客房
区)6C区(大堂区)429B区(餐饮区)786.96
仲量联行——苏州西山明月湾市场研究报告(85P)

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上传时间: 2013-04-10 02:25:00 资料星级: 所属分类: 房地产市场研究
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