世联_湖南长沙江河水利白沙湾路项目整体定位部分汇报_126p__市场分析_产品定位_洋房 (共126页)

世联_湖南长沙江河水利白沙湾路项目整体定位部分汇报_126p__市场分析_产品定位_洋房
5554565866646668开福中心 金鹰月湖 芙蓉北
57875034867
386434567市府板块 金星北 麓谷板块 含浦板块
59853432634567天心中心 省府北 省府南年月岳麓区各版块商品房均
价实现情况年月雨花区各版块商品房均
价实现情况年月开福区各版块商品房均
价实现情况年月天心区各版块商品房均
价实现情况年月芙蓉区及长沙县各版块
商品房均价实现情况
数据来源：长沙市房产研究中心、世联长沙市场年月报
片区前景、配套条件、资源
条件直接导致各版块（区
域）内部细分片区的价格分
化配套完善、资源较好片区是
各版块的价格峰值区3【市场特征 7 】各板块市场相对封闭，以区域内地缘性置
业客户为主，高端项目客户相对多元化
 高端楼盘客户仍以区域内为主
，但是相对区域分布更加多元
化。融科檀香山地州和省外客
户占到 5，万科城客户开福
区内占到 4，邻近的芙蓉区
占6相对封闭的板块格局
高端项目客户相对多元化
46933575开福区 芙蓉区 岳麓区 雨花区
天心区 星沙 省内其他城市 省外其他城市
 长沙市场各板客户以区域内为
主，一般区域内客户都占近一
半以上，如保利花园客户中城
南板块客户占 7，麓南板块
云栖谷区域内客户占 4854市内 地州 省外
融科檀香山客户区域分布 万科城客户区域分布
48976新开铺和河西 雨花亭区域
侯家塘区域 其他片区
麓南板块云栖谷客户区域分布
383955雨花区 天心区 其他各区
周边县市 省内其他 省外
城南板块保利花园客户区域分布33
【市场特征 8 】从近年长沙市成交土地商住用地容积率判断，未
来城市内部及近郊项目将小高层、高层产品为主，雨花区则更多
高层产品
全市范围商住用地：
 全市成交土地综合容积率区间为44-4，其中，中
心板块容积率最高，星沙板块容积率最低
 从综合容积率判断，未来土地开发将以小高层，高层为
主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间
集中分布在4之间
 中心城区容积率超过 4 ，物业形态将趋于单一，多以高
容积率公寓物业为主
3.734444933.83
45城北板块 城东板块 城南板块 城西板块 星沙板块 中心板块
平均容积率
数据来源：长沙市国土资源局、世联平台9 年长沙全市主要板块出让土地综合容积
率（商住用地，不含工业）9年雨花区成交商住用地综合容积率一览表
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