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世联珠海万科金域蓝湾营销总结分享
联案例沉淀万科金域蓝年度营销总结分享背后的故事:——另类解读之您未曾知道的“金域蓝湾”]:[关键字逆势营销、标杆、回款、结算[案例简介]:项目一期推售,突破片区价格与销售速度;但二期开盘时间一再推延、客户流失,且遇9.27之后市场开始调整,于07年12月22日开盘,销售率65%,实现均价15800元,其尾盘销售影响3个月之后的三期蓄客,也挤压了三期的定价空间;在一期的光环下,三期发售筹备工作与二期尾盘销售重叠,定价空间触顶,客户量不足,市场观望情绪弥漫,超高层如何逆势突围?[案例适用范围]:城市标杆项目(价格、产品与品牌三个方面)、市场领跑者2营销执行的四要素:背景、目标、动作、结果目标:特定时间内需完成的一系列指标背景:市场、产品及客户现况动作:达成目标的一系列营销动作结果:营销动作后最终的目标实现情况目标指引反馈动作支撑依据导致结果归纳背景3背景项目基本情况介绍N1栋2栋4栋5栋基本参数:3栋总占地:2.4万平米总建面:9.2万平米商业面积:0.15万平米容积率:3.9总户数:581车位数:690个绿化率:35%优点:一线海景、都市中央、万科力作、滨海度假。缺点(针对08年剩余户型):面积大、单价贵、总价高、实用率低、回款压力大、无客户、营销费用低。408年产品细分08年存量274套,7.33亿3、4、5栋存量112套,3.07亿1栋存量162套,4.26亿三房92套四房13套复式3套面积166㎡面积202㎡货值0.51亿面积300㎡货值2.09亿TH别墅4套货值0.16两房56套亿三房90套四房13套复式3套面积103㎡面积180㎡面积215㎡货值0.83亿货值2.55亿货值0.6亿面积300㎡面积186㎡货值0.32亿货值0.28亿5分享的思路第一阶段:1月-3月,消灭3、4、5栋剩余产品第二阶段:4月-6月,超高层中层单位消化第三阶段:7月-现在,剩余货量的消化6第一阶段市场背景、客户背景•9.27新政后,由于珠海一向以自住客为主的特性,成交量在第一时间没有太大的变动,价格保持坚挺。至07年10-11月份,在深圳投资客撤场、深圳楼市的强烈变动与舆论的鼓吹下,客户对未来价格走势认识开始���Ӱ���µ��?动摇。��ƽ���6��•在进入11月份后,新政给珠三角造成的寒流终于传到珠海,珠海各个项目的上门、进线骤降,成交量也受影响,特别是依赖周边城市投资客户的
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