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世联大盘营销阶段操作思路
文·外滩项目营销准备阶段沟通15/12/9项目界定大盘营销阶段操作思路城市新区.中高档.大关键词1.中高档——价值实现盘关键词2.大盘——节奏控制、大盘力-2-营销的基本问题大盘营销阶段操作思路“中高档”——价值实现•复合化价值•大规模楼盘开发要保持可持续性,住区具备生长和自我循环的能力,需要区域价值、产品价值、配套价值、人文价值的复合化发展•价值脉冲式上升•大盘价值分阶段释放:从区域价值、产品价值、社区价值、到人文价值,最终形成文化竞争,大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化•价值的影响因素是综合的,包括区域的不断成熟、社区内部的不断成长、客户认知与品牌的形成-3-营销的基本问题大盘营销阶段操作思路大盘——节奏控制、大盘力•大盘开发,利润来源于开发节奏,80%的利润来自于20%的产品-4-利润来源于节奏控制:案例(华侨城-波托菲诺)大盘营销阶段操作思路启动区与分期开发:价值一路走高,追求终极利润型第一期2002.1时间轴2002.9天鹅堡7.64万M2第二期2002.7天鹅堡纯水岸1.62004上半年2003-1119纯水岸3-46-72.7高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、首期配置:会所多层高层首期开发周边生活配套不足,居住气氛不浓,项目三条产品线开发规模均较小,设施投入强度大,社区环境成功营造后,项目三条产品线同时放量增长一倍。-5现金流产品与高利润产品大盘营销阶段操作思路经营大盘如同经营企业,经营能力重于产品能力-6-大盘营销规律总结大盘营销阶段操作思路Ⅰ营销主题阶段背景Ⅱ形象年形象未树立Ⅲ主流年首期销售,现金流和成功销售是第一目标Ⅳ明星年首期销售成功,进入后续阶段,审美疲劳Ⅴ价值年赢得价值回报、大盘力兑现价值黄金年企业战略驱动关键问题定义区域,建快速成交、现节点刺激,保项目营销转向依据企业目标立市场影响力金流为王持持续竞争力品牌营销市场环境决策策略关键词1.抓大放小1.扩大客户层1.推出创新产1.真实生后秀1.惜售品及产品概念2.客户营销2.实验新产品2.强势(No.面2.缩短决策周2.关键配套投3.品牌营销1)大盘持续的卖点始高价惜售,充分稀大盘“震撼点”效期立足于主流客户群入领先产品节点式刺营销策略3.政府营销终是综合素质和社区释土地价格、实现项应,对其它客户群具有3.高形象性价激保持市场声音强势推广、特色概吸引和涵盖性目溢价,追求超额利充分
世联大盘营销阶段操作思路

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