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龙湖集团投资决策模型
资评价指标序号指标名称指标值单位计算公式评价点1项目总投入94,667万元开发成本+期间费用+营业税+增值税+所得税项目的总投入规模2项目销售收入108,465万元销售收入项目变现能力3留存资产价值2,533万元留存资产价值4单方售价6,215销售均价的合理性5可租售单方成本4,611单方成本的高低6项目投资19,317万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益16,331万元2+3-1项目静态收益8股权倍数股权收益9投资收益率84.5%7/6项目投资收益水平10税后净利率可售留存资产价值按10年收益折现值计算(8%折现率)元/㎡项目销售收入/销售面积元/㎡项目销售部分投入/销售面积所得税后净现金收益/(项目销售收入+留存资产净现值)核心指标,大于10%项目自有资金IRR月度内部收益率×12(不含外部贷款和利息)核心指标,大于19%敏感分析敏感分析分析:一、项目是否为普通住宅?二、如是普通住宅,哪个价格区间为低效区间?哪个区间为规避区间?销售价格销售利润率销售收入税后净现金收益净利率增长为规避区间?项目损益(按签约口径)项目小计签约面积(平方米)住宅商业车库住宅商业车库住宅商业车库签约成本住宅商业车库营业税及附加土地增值税扣除数91,730增值额16,735增值率18%签约毛利留存资产跌价-销售费用管理费用财务费用签约利润总额所得税签约税后利润销售利润率18.2%项目损益(按结算口径)2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月签约单价(元/平米)签约收入(万元)签约毛利率EBIT(息税前利润)项目小计分期项目结算面积项目结算收入结算成本结算营业税结算增值税项目结算毛利留存资产跌价-销售费用管理费用财务费用96994722-利润总额所得税税后利润销售利润率留存资产序号留存资产面积评估值(万)1商业车库成本分摊成本分摊(报表结算口径,按销售面积分摊)序号销售部分小计留存资产合计建筑类型联排别墅电梯洋房叠加别墅地下超市酒店商业地下车库地下超市车库1可租售面积及比例土地成本分摊土地单方建安成本建安单方年7月2009年7月2009年7月2010年1月2009年2月2010年6月1期2期3期4期5期6期结算利润率EBIT(息税前利润)单
龙湖集团投资决策模型

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