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@地产智库 世邦魏理仕万科社区商业标准化运作体系
008年3月26日万科社区商业标准化运作体系研究服务(终期)初稿呈致上海万科房地产有限公司社区商业的定义社区商业目前尚无非常明确的定义,一般而言,可以根据成因分为两个大类,三种类型:新里程四季花城,假日风景,城市花园华尔兹花园万科项目举例及占总项目开发量的5%以上占总项目开发量5%以下占总项目开发量5%以下开发体量占比标准街区型独立型住宅配套型高低中开发风险3万方以上1万方内1万方内典型开发体量高低中开发商自由度在大型开发项目中,其商业开发量达到较高比例的或为大型住宅区域配套,由地产开发商作为独立商业项目开发的隶属于住宅项目的,仅以服务住宅用户为主要目的的由多个住宅项目组成的生活居住区内,自发形成的一个商铺相对集中的区域概念区分主动开发型和谐发展型类比项研究逻辑轨迹社区商业规律研究需求目标万科选定产品研究目前发展阶段发展历程发展方式基地分析竞争分析消费者研究现有商业研究商圈研究案例及标杆研究发展历程业态组合辐射范围布局及规模模型模型优化产品测试解决方案确定模型测试未来发展趋势本次研究的逻辑顺序如下图所示宏观产业环境微观项目研究执行总结初步研究/框架和思路万科典型项目研究社区概况住宅概况商业概况周边商圈环境研究竞争项目研究需求研究案例研究瑞虹生活广场——大卖场影响下的社区商业;十尚坊——休闲餐饮街的设置可能性;联洋大拇指广场和联洋年华——社区型购物中心及其周边社区商业设置商圈对社区商业的影响程度竞争项目只在一定情况下影响社区商业配置从消费者/零售商的不同角度分析社区商业的需求,并得到部分可定量数据支持模型研究实证研究对比标杆型社区商业的成功和经验;发掘社区商业开发的规律性因素及未来发展趋向;定性和定量研究初步遴选影响社区商业发展的若干因素执行总结模型研究寻找社区商业影响因素的可控点,结合现有典型情况数理化研究结论à通过社区规模/周边社区商业平均租金获得项目开发体量和理想化业态业种的配比à核心方法为对区域消费力的研究综合总结实证经验,提供大规模商业设施开发的建议对商业设施布局,建筑形态,建筑外立面提供符合发展潮流的建议定量研究定性研究演示目录n社区商业模型研究n社区商业发展历史趋势研究n案例研究n标杆商业项目研究n需求研究(消费者,零售商,会所经营者)n万科典型项目周边环境研究n万科典型项目的现状研究万科典型项目现状研究万科典型项目现状研究项目现状研究——城市花园、假日
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