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史蒂芬咨询保利总部绝密信息商业地产完全实战手册_340页_商住_市场分析_项目定位_营销推广
场后开不起来而导致承担不起返租的责任,有的甚至给投资客承诺的年回报率高达,
由于这种严重偏离市场规律的行为导致了高风险的出现,这在一定程度上损害了投资者的
利益,也打击了投资的积极性。
商铺销售实行返租必须把握好尺度,在保证不违规的前提下,充分保障商场的经营和投资
客的利益。首先,返租必须建立在有实力龙头商家整体承租、长期签约或其他招商成功的基
础上,使商场经营具有保障性;其次,返租所承诺的回报不能偏离市场价值规律,任何事
物的存在都具有两面性,返租也不例外,它在促进市场完善和发展的同时也有可能成为一
小部分人进行市场投机活动的工具,但我们不能因此而否定它作为杠杆所发挥的作用,而
应该在政府有关规章制度的约束下发挥它的良性作用。返租的负面作用及问题
“虚拟产权式商铺”普遍采取长期返租的销售方式,投资者往往看中这种销售方式的长期
稳定性回报,然而实际上,只要认真分析投资过程中的来龙去脉,就会发现这种长期包租
的虚拟产权式商铺问题很多
虚拟产权式商铺是一些发展商“套钱融资”的手法,一方面发展商用低租金招大商家进
场,另一方面却要给小业主高回报,无疑是利益的损失者,一旦其资金回报率达不到年回
报 8%,必然要亏损甚至倒闭;另一方面,小业主在包租期内和包租期满后风险都很大,
小业主也是利益损失者,在不发生发展商和大商家经营倒闭的情况下,小业主在年左右
的包租期可能得到稳定的回报,但是年内小业主的投资还没有回本,而年后产权分
离商场难以为继。
“虚拟产权式商铺”事实上成了不少发展商资金回笼的工具,这种销售方式,商铺可以
卖,酒店套房也可以卖,甚至连公共厕所都可以卖了,反正是包租十年。而真正的问题在于,
十年包租期内会不会出问题,十年包租期满后业主怎么办?因此,“虚拟产权式商铺”就
像一颗“定时炸弹”,已经为市场埋下了隐患,以年包租期来说,如果年包租期内,
由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭,这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。
问题在于虚拟产权式商铺,其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺,绝大部
分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营,而超市、百货的开放式卖场布局,导致经
营的铺位与销售分割的铺位完全不一致,投资者购买的铺位有的成了货架,有的成了通道,
有的成了装饰物。
其次,包租期内可能出问题,包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后,
业主找不
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