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深圳中原《住宅定价策略及价格表制定》培训课件
住宅定价策略及价格表制定》培训课件二级市场策划品控中心前提本次培训核心点均价制定的方法论及思考的逻辑维度价格表汇报的方法及要点2第一部分第一部分定价策略及方法定价策略及方法第二部分第二部分价格表汇报方法价格表汇报方法3定价思考纬度顺序思考纬度1年度回款计划分解年度目标,制定开盘目标及月目标2客户盘点及拓展盘点手中客户、拓展更有溢价能力客群3价格目标参考4政策分析5竞争盘点同/跨区位、同/跨类型、市场标杆;自身体系盘点比对制定定价策略当前一手、二手开盘成交价格、成交套数、正常月去货速度,产品分析潜在供应供应量及去货量;典型楼盘定价策略预估等4传统定价方法三种基本的定价方法比较:方流法程特点成本加成定价法产品成本价格价值顾客成本难以确定;缺乏市场比较性。客户导向定价法顾客价值价格成本产品客户的意志难以把握。竞争导向定价法竞争者产竞争者价格竞争者价值客户价格成本5从市场的角度出发,能为市场接受;但未引入“目标”“客户”两者因素,因此尚不完善中原常用定价方法(1)—“四维定价法”准客户准客户指导指导市场静态比准营销目营销目标指导标指导市场走势指导6中原建议中原建议1、市场静态比准为使市场对比的价格更具有市场指导意义,以及更好的突出项目的特点及区域性特点,在选择对比楼盘时,应该选择具有市场比较价值的楼盘(一般为4或5个),而且具备典型性(至少1个)。如何寻找比较对象?有的项目感觉竞争项目很多,如何筛选?而有的项目又找不到可比对象,又该怎么办?7区选择竞品维度——区位、产品线、档次、时间域位比较区跨价核心点:选择潜在目标客户意值域区类向选择购买物业区近临域域区同较时间比项潜在值价产品比较竞争度低的产品8目房在售房房次新二手品型产品同类次产同档产品替代竞争度高的产品价值确定比较因素及相应权重。对比项目1对比因素因素权重★对比项目2S1对比项目3对比项目i本项目分值景   f1 通t2   f2 t3   f3 建筑设计t4   f4 户型设计t5   f5 园林设计t6   f6 会所t7   f7 开发商品牌t8   f8 物业管理t9   f9 产品理念附加值10%t1生活配套产品要素60%观交外部环境30%t10   f10 合计价∑∑ti×fiP0=∑Pi×Si÷格★对比项目:指最具比较价值项目,其权重应当适当加大。9比较因素的选择不应过多过细。应该根据不同地区、不同
深圳中原《住宅定价策略及价格表制定》培训课件

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