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万科光明城项目策划报告_341p__戴德梁行_市场调研_项目定位_规划建议_财务分析
 硬件配置:总体上硬件配置水平仍然处于较为落后的状态,空调系统、幕墙系统
、电梯、车位配置等均较为落后
东莞写字楼发展现状934 年大量入市后,供应量逐渐下滑,8 年达到低谷,主要受金融危机的影
响,企业为了节省开支,减少租住写字楼的的开支,对东莞写字楼市场有较大的冲
击和影响。随着经济的复苏、东莞城区发展和产业结构的调整,写字楼市进入快速发展通道
,未来几年写字楼供应将出现井喷,但是供应集中在东莞城区。
东莞写字楼市场供给状况94
近两年,写字楼市场供应快速增长,而市场吸纳量增长相对滞后,市场
将呈现供大于求局面;5 年以后,随着吸纳量的增长,市场才会呈现供需相对平衡局面
未来需求预测9
39.44736333346.38
333.5437.37
467555335445
5★★34566年东莞写字楼市场供应量与吸纳量预测
新增供应量(万㎡) 吸纳量(万㎡)95
东莞市场供应一直大于需求,写字楼项目价值增长较慢,均价在 8元左右徘徊。㎡
东莞写字楼市场价格状况96
本区域写字楼代表:星耀国际
65(㎡ 4 套层)总价在 38 万
起、85(㎡ 4 套层) 49 万起、
93.84 (㎡ 4 套层)总价在 56 万
起开盘均价在 68元㎡
现价 75㎡
租金 35-45 元㎡
光明城镇唯一的写字楼
OTIS 高速智能电梯
全 WIFI 覆盖
9米大堂,3 层高,总面积万
㎡星耀国际售价达到 75元几乎达到城区㎡
销售均价水平。
光明城写字楼市场供给状况97
客户主要以光明城本地企业,以电子及化工业为主。
—— 除移动、联通包租整层,其他客户基本并未改动设
计面积,面积需求空间以 60—9为主。㎡
租赁客户情况分析98
按购买用途——投资客、自用客
投资客 : 主要来自深圳,广州等地
客户描述:经历过写字楼的大发展时期,大量
供应、高速发展,对于写字楼的价值比较认同
,看好光明城的发展前景。
自用客:以本地企业为主
客户描述:办公用途为主,觉得租赁并不划算
,便买来自用兼投资。购买客户情况分析99
竞争分析及未来新增供应区域分布
光明城近年无适宜地块修建写字楼,在售写字楼仅星耀国际一栋,光明城
镇内暂无竞争项目。
开发有限公司小结:
东莞整体写字楼市场供大于求,预计 4 年后供需渐趋于平衡;
光明城的写字楼整体供应量较少,出租需求小于销售需求,主要
以低端办公为主;
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