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20180504-民生证券-房地产:“地产解惑”系列之一,统计口径改变对投资增速的影响,从“形象进度法”到“财务支出法”
地产行业研究/专题报告“地产解惑”系列之一:统计口径改变对投资增速的影响—从“形象进度法”到“财务支出法”专题研究报告/房地产2018年05月04日报告摘要:我国原投资统计制度的特点和问题推荐维持评级我国原投资统计制度是在计划经济时代的基础上建立起来的,具有按照项目统计、按照“形象进度法”统计、逐级审核上报、下算一级评估等特点,之后虽有改动,但基本仅限于统计范围和项目统计起点上,统计对象和统计方法则一直没有改变。行业与沪深300走势比较随着经济的迅猛发展,原统计制度暴露出投资规模偏大速度偏快、投资增速与相房地产沪深300关指标不匹配、以形象进度法计算投资额可核查性较差、投资项目统计工作量大28%等缺点,亟待改善。19%投资统计制度的改革2016年10月,由习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于深化统计管理体制改革提高统计数据真实性的意见》,2017年开始,统计局即在遵循“以建设项目为调查对象的形象进度法转变为以法人单位为调查对象的财务支出法”的总体改革思路的基础上,对统计对象、统计方法、数据采集方式等7个方面进行了改革和完善。2018年起,统计局官网对地产月度数据的指标解释中,“房地产开发企业本年完成投资”一项,由之前的“该指标是按照形象进度原则统计累计数据”,改为“该指标是累计数据”。资料来源:Wind,民生证券研究院分析师:杨柳执业证号:电话:统计方法改变对于投资增速的影响我们从统计实务、会计报表和地方政府试点3个角度分析了新老统计方法的差异,发现采用新的“财务支出法”会导致投资统计数额偏小,而在不对基数做回溯调整的前提下,也会造成计算得到的投资增速偏小。对于房地产开发投资增速,统计局公布增速相对于实际可比口径增速偏低约2.7个百分点,而今年房地产开发投资的火热主要由中西部投资的发力所带动。投资建议邮箱:研究助理:王嵩执业证号:电话:邮箱:研究助理:由子沛我们仍然坚持看好今年中西部及三四线城市的房地产市场,推荐关注提前布局于中西部和三四线城市的房地产公司,如A股的新城控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展等,H股的碧桂园、中国恒大、新城发展控股等。风险提示:房地产调控政策持续收紧;中西部及三四线城市房地产投资不及预期。执业证号:电话:邮箱:相关研究1.民生证券房地产行业区域专题研究之盈利预测与财务指标代码重点公司二:三大问题解
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