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2018房地产经济测算财务基础
地产经济测算财务基础目录1现金流量现金流量2资金的时间价值资金的时间价值3经济评价指标经济评价指标4敏感性分析敏感性分析现金流量一、现金流量(CashFlow)的概念在一定时期内,各时点上实际发生的资金流出或流入。现金流入现金流出净现金流量现金流入-现金流出现金流量的时间单位:计息期二、现金流量图(现金流量图的构成要素:现金流量的大小、现金流量的流向(纵轴)、时间轴(横轴)、时刻点。箭头的长短与现金流量的大小本应成比例。现金流量的方向与现金流量的性质有关,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出。资金的时间价值引入问题:今年的100元是否等于明年的100元呢?资金的时间价值(概念把货币作为社会生产资金投入到生产或流通领域就会得到资金的增值,资金随时间推移而增值的这部分资金就是原有资金的时间价值。或不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。资金的时间价值1、单利计算FnP1inInPni2、复利计算(利滚利)FnP1inInP1i1n期初金额(1)本期利息额(2)期末本利和Ft=(1)+(2)(1+i)2P(1+i)P(1+i)*iF2=P(1+i)+P(1+i)*i=P(1+i)………………计息期……nP(1+i)n-1P(1+i)n-1*iFn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-12*i=P(1+i)n资金的时间价值例:李晓同学向银行贷款20000元,约定4年后一次归还,银行贷款年利率为5%。问:(1)如果银行按单利计算,李晓4年后应还银行多少钱?还款中利息是多少?(2)如果银行按复利计算,李晓4年后应还银行多少钱?还款中利息是多少?解:(1)单利的本利和=20000×(1+4×元)其中利息=20000×4×54000(元)(2)复利的本利和=20000×(1+5%)元)其中利息–元)两种利息的比较:在资金的本金、利率和时间相等的情况下,复利大于单利。资金的时间价值3、名义利率和实际利率引言:计算利息的时间单位和利率的时间单位不相同时,会是什么情况呢?名义利率()是指利率的表现形式,是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率,即r=i*m实际利率是指实际计算利息的利率。在名义利率的时间单位里,计息期越长,计息次数就越少;计息期越短,计息次数就越多。当计息期非常短,难以用时间来计量时,
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