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ppt 房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理 (共613页)

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房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理
013年房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理及经典例解主讲人:财政部财政科学研究所博士后肖太寿目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的4个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建设环节中的14个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税一、房地产拿地环节中的11个涉税难题处理及例解(一)房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理1、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房:由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户,对房地产开发企业来说,属于销售回迁房行为。案例分析4某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳10000万元。协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。案例分析41、营业税的处理鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形。(1)返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;案例分析4(1)营业税的处理(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)”在本案例中,如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入,房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。案例分析4(2)返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税。案例分析4(3)返还款
房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理

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