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新聚仁_上海象屿集团象屿北场1号项目营销代理投标报告_市场研究_营销策略__207P
海象屿集团象屿北场1号项目2012年6月营销代理投标报告Part.1市场环境分析Part.2项目价值理解Part.3项目客源定位Part.4企划包装建议Part.5营销策略建议Part.6推广执行计划Part.7业务团队介绍【报告目录】Part.1市场环境分析政策从严控向稳定市场转变,保障刚需首置成为调控主基调整体宏观市场表现各地微调动作频频,在不触碰限购红线的条件下,给予政策支持;降息之后,首次按揭成本降低,将刺激客户入市2012年市场主基调是理性回归和出货跑量,以价换量成为主流趋势市场整体可售住宅总量超过千万方,刚需类住宅产品成为市场成交绝度主力,价格成为去化的保障ºê¹ÛÕþ²ß±íÏÖÕûÌåÊг¡±íÏÖ整体竞争市场表现面临来自区域和同类上海外围刚需板块市场的双重竞争压力本项目不仅面临来自项目周边闵行松江板块的区域性竞争,同时亦面临来自上海外围成熟区域通过交通导入的客源分流区域市场纯刚需产品表现,价格对成交推动明显,未来整体供应较大莘闵新盘有限,多为尾盘销售,但周边临近板块,以万科城为代表的项目未来供应巨量,同时区域二手房挂牌量大,价格优势明显,成交活跃,区域市场面临一二手双重竞争外区市场品牌大盘林立,配套成熟,以交通优势,分流大量市区客源品牌开发企业众多,大盘聚集,整体供应巨量,通过区域发展成熟有利条件,以轨道交通导入优势,吸引大量市区购房者在刚需市场竞争激烈,外部客源分流的情况下,价格成为市场晴雨表,通过精准的客源定位,确保本项目运营成功¾ºÕù°å¿éÊáÀíÇøÓò¾ºÕùÊг¡±íÏÖÍâÇøÊг¡±íÏÖ整体竞争市场小结1、本区竞争市场:刚需市场表现,同质化竞争显著,后续供应量大,在现有市场大环境背景下,竞争压力骤增;2、外区竞争市场:存在明显的价格竞争,同时其便捷的轨道交通,相对本项目而言,市区导入客户存在分流的可能性。在刚需市场竞争激烈,外部客源分流的情况下,价格成为市场晴雨表,同时精准的客源定位,是本项目成功运营的关键Part.2项目价值理解2011年9月15日,九亭一宅地降价再度出让上海象屿14.5亿元摘下土地面积:120662.9平方米容积率:1.5楼板价:8011元/平方米四至位置:东至竹港河,南至康城小区,西至规划幼儿园,北至沪杭高速公路2011年上海西南出让的唯一纯住宅用地地处松江闵行两区交界,发展力度弱,规划滞后地处虹桥
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