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通用地产天津小站项目营销竞标报告-新景祥
用地产·天津小站项目营销竞标报告2011年1月6日营销策略及执行战略及形象定位第四部分第三部分项目背景分析项目客群定位第一部分第二部分项目背景分析第一部分通用地产小站项目营销竞标方案政策调控目标指向依然是平抑房价、优化民生、打击投机、取信于民目标一:平抑房价、优化民生高房价已经成为民生最大问题,快速落实“居者有其屋”对社会和谐和经济健康良性发展有着举足轻重的作用。高端产品在政府控制下,成为稀缺产品。目标二:打击投资,尤其是投机性需求这是缓解市场中供需矛盾和平抑房价最重要的环节和手段。目标三:政治目的,取信于民政府与房地产商的信誉度日趋下降,政府需要提升自身可信度,央企房产,必将成为关注焦点。项目背景分析通用地产小站项目营销竞标方案项目背景分析走势价格小幅度波动保持平稳态势量跌价稳观望阶段量升价稳促销阶段量价齐跌降价阶段量升价跌局部回暖量价齐升全面回暖局部促销全面促销局部降价全面降价政策加码首次触底二次触底消费者持续观望价格触底价格下降后部分客户陆续入市成交量快速攀升价格开始稳步上涨新政出台,成交量下降部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底,如虚线所示通用地产小站项目营销竞标方案天津商品房历年成交情况成交量成交均价年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1~11月注:数据来源于北京新景祥数据库;单位:万、元㎡/平米•2009开始进入新的快速增长期,量价齐升,2010虽受政策影响,但价格仍旧有较大增幅!天津房地产经历了2003-2006年平稳发展;2007、2008进入调整阶段,从而产生了巨大的存量,亟待消化;从2009年开始,天津进入了新的高速增长期,成交量价齐升,2010受政策影响,成交量有所回落,但截至11月成交均价已达9259元/平米,比2009年终均价上涨32.7%!注:数据来源于北京新景祥数据库;单位:万㎡2010年成交均价再创新高项目背景分析通用地产小站项目营销竞标方案本案位于未来城市旅游休闲、政治文化、居住核心区,离津南区政府所在地约11公里,东距大港5公里,亲近自然的同时与城市保持着适度距离,既能享受到完善的生活配套,又远离城市喧嚣。•本案位于津南区东南,是连接天津市区、滨海新区的必经之地,处在城市发展的关键主轴之上。津南区处于天津城市发展的主轴上津南区是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区,是经济发展的
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