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中粮悦鹏半岛A地块营销策略沟通报告120914 (NXPowerLite)
粮悦鹏半岛A地块营销策略沟通报告中粮品牌一路走来,其高品质的形象已深入上海人心,中粮南桥项目——中粮上海首个自主操刀项目城市综合体——中粮大悦城鼎级景观豪宅——中粮海景壹号都市精品住宅——中粮南桥项目鼎级景观豪宅——中粮翡翠别墅项目自身面临挑战:处于产品转型的重要阶段需要更强力的品牌影响力竞争中实现成功营销中粮南桥项目担负新的品牌使命,承载着新的梦想南桥市场的市场发展与成功关键点是什么?市场核心观点一南桥新城公寓市场2006年至今年均供应量保持在29万方,年均成交量约30万方,近两年累计供求比约在0.95,供略小于求,整体供求运行较健康;受政策环境及现有项目推售乏力影响,2012年至今南桥新城公寓市场仅供应9.88万方,成交9.43万方,供求绝对量创新低,但整体供求比为1.05,仍保持在均衡态势。价格运行情况来看,南桥新城公寓价格总体保持增长态势,整体均价由06年的4856元/增长至㎡12年的13577元/,同比增长达㎡180%,年均复合增长率达18.6%;板块价格快速增长期在07-10年这一阶段,由07年的5311元/快速增长至㎡10年的12439元/;㎡其中09年板块均价达10105元/,主力销售项目均已破万,板㎡块价格进入新的增长阶段。板块办公市场年均整体供求量约在6-7万方,成交价格较同期公寓价约低1000-2000元/,且产品规划多以类住宅形式出现。㎡基础起步阶段快速发展阶段稳步增长阶段整体供求健康,08-10年快速发展;09年板块价格“破万”后保持稳步增长;11-12年开始进入稳步发展期招商南桥1号——区域客绝对主力卓越世纪中心——区域客主力,市区客比重上升2009年2010年2011年2012年2013年远郊区域/封闭型市场区域本地客95市区客几无远郊区域/封闭型市场区域本地客80市区客20%2014年及以后远郊区域/封闭型市场区域本地客约8成/市区客约2成远郊区域/半封闭型市场/明星项目增多区域本地客约6-7成/市区客约3-4成新城规划尚未完全启动,发展相对落后,交通体系有待完善以上海之鱼为代表的新城规划配套相继落地,区域有一定发展,5号线延伸段及虹梅南路-金海路越江隧道交通规划利好区域进一步发展,5号线延伸段预计13年底通车区域逐渐发展成熟,虹梅南路-金海路越江隧道预计14年通车板块属性及客户演变市场核心观点二区域客户深耕为王,全覆盖广撒网
中粮悦鹏半岛A地块营销策略沟通报告120914 (NXPowerLite)

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