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碧桂园整体运营模式研究
桂园运营模式研究前言:(一)碧桂园模式——城镇化、郊区化大盘模式碧桂园模式的核心竞争力:高速度、精品质、低成本;碧桂园模式的内涵:大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价;碧桂园模式的四个特征:民营性质、偏安一隅、“一条龙”开发、低价拿地。前言:(二)碧桂园的超速发展——3年销售收入增长1000亿元      2011年­2013年,2从400年时间碧桂园年销售合同额多亿元突破1000亿元;2014年至今3年时间又突破2000亿元,年销售收入复合增长率超过34%,年核心净利润复合增长率超过16%。前言:(三)碧桂园的高速扩张——5年项目扩增3.7倍2011年103个项目2015年384个项目(5个国外项目)从2011年到2015年,5年时间碧桂园从103个国内项目扩张成为到384个项目(含4个马来西亚项目,1个澳大利亚项目),扩增3.7倍。短短3­5年时间,碧桂园如何实现销售收入及业务快速扩张?本报告将从碧桂园的同心共享、拿地、开发、营销、工程、成本和资金管理7个方面进行解析。0102拿地模式解析03目录CONTENTS同心共享机制开发模式解析04营销模式解析05工程管理研究06成本管理研究07资金管理研究01同心共享机制当家作主・用心研究・利益共享・风险共担No.1(一)碧桂园成就共享和同心共享解读一、“成就共享”激励制度不彻底、不完善2012年碧桂园推出“成就共享”激励计划,其本质上是在不牵涉集团股权结构重大调整的情况下,在项目层面及区域层面以合伙人或者类合伙人的身份,使得重要人才能够在获得更多收益的情况下为企业谋求更多的利润,实现员工与股东利益的共赢。这个计划为碧桂园在2012年和2013年的规模扩张提供了强劲的动力,但随着房地产行业从“黄金时代”向“白银时代”的过渡,这套激励机制的短板也开始显现,造成的负面效果是:按照规定,新项目无论何种原因在考核期内出现亏损,亏损额的20%将由区域总裁及项目总经理承担;若一年内现金流不能回正,则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格;如参加成就共享计划项目最终未能获得奖励,将视情况对区域及项目管理层进行处罚。严苛的惩罚机制意味着项目层面需要承担较高的经营风险,这意味着项目层面可能会因为“求稳”而丧失新的发展机会,“可以说,“成就共享”的合伙人制并不彻底,主要是员工的利益和责任没有很好地和公司
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