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pdf 02房地产项目运营知识框架-下篇150p (共150页)

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02房地产项目运营知识框架-下篇150p
营管理部房地产项目运营知识框架(下篇)——喻海文2014年2月目录项目运营:规模发动机、利润监控者房地产项目组织与管控房地产项目投资收益跟踪管理目录房地产项目计划管理项目运营会议决策管理目录房地产成本管理房地产项目营销管控房地产项目运营绩效管理第六部分摘要“成本策划论”引领成本管理风向标成本四问,探寻成本管理命门合约规划,构建动态成本监控体系成本管理实践案例房地产成本管理“成本策划论”引领成本管理风向标国内房地产成本管理的发展演变事后成本核算型成本管理处于财务核算的初级阶段,重点在于核量、核价。从业人员专业水准和素质相对较低。事中成本控制型以成本过程控制为主,核心在于构建基于合约规划的目标成本控制体系。强调实际成本执行过程中的动态纠偏。事前成本型关注价值工程,即强调成本的投入产出比。典型的成本管理前置化即成本策划。从成本核算控制向成本价值工程转变;从项目设计后端控制向项目论证和定位前端转变核算型控制型价值创造型对企业的价值管理的复杂度2009年—成本策划2006年—目标成本2003年—成本核算以万科为代表的核算成本管理方法以成本价值工程为代表的成本策划观念以合约规划为事前控制的目标成本管理理念成本管理的变革方向“成本策划论”引领成本管理风向标房企成本管理常见问题全成本管理意识匮乏成本数据经验沉淀不足动态成本数据反馈滞后成本管理链条相对割裂合同管理存在被动失控•组织架构上不支撑项目全成本管理•注重产品成本的事后核算•缺乏合约管理意识•合同规范没有成为招标依据,也不能为设计等业务环节提供成本控制的指导•合同签订,缺乏事前的计划和控制•合同执行,如签证和变更,缺乏有效管理措施•成本核算体系按照工程造价测算或竣工结算的思路构建核算科目•仅实现对已发生成本的管控,无法实现对待发生成本的有效预测,需人工不断填写待发生成本数据,导致动态成本数据提取滞后,阻碍成本管理的有效性12345•未积累已开发项目的成本数据和经验•人员频繁流动造成成本知识流失•缺乏从前期拿地、方案设计、施工图设计至工程施工的全成本管理链条•目标成本没有完全分解到各业务部门的业务活动,未和绩效挂钩成本决定曲线成本发生曲线100%100%设计阶段施工阶段竣工施工图完成时,该项目的建安成本的80%已经确定0%成本曲线从经营角度而言,要通过成本控制来实现经营利润的最大化,就不能按照传统的设计先行的成本管理模式
02房地产项目运营知识框架-下篇150p

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