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•万科设计研发管控及审控点
015•万科设计研发管控及审控点【万科设计原则】基本流程与原则【万科设计要点】关键路径审控要点【万科设计特点】设计管控特点第一部分:万科基本流程与原则万科设计研发业务主线万科设计原则①:设计研发部开发整体业务流程。(三大业务主线)万科设计原则②:设计管理基本流程。四大阶段万科设计原则③:管控要求:3级评审、8个控制节点万科设计的:项目分类;明确要求,充分授权1、集团或区域重点项目•至少审控一、二级评审节点;•三级根据实际情况授权或给予技术支持•项目类别,立项时确定2、普通项目•集团充分授权•区域管理一级评审•二、三级授权一线第二部分:万科设计审控要点万科设计研发关键路径审控要点①万科设计投资分析--拿地之前。。。权.事.人投资分析之权:各业务部门职责投资分析之事:核心工作其本质是为分析项目财务前景提供技术支持投资分析:小结•以项目发展部门为主导,设计部是协作部门•和相关部门动态合作,工作成果互为条件•设计分析支持的两个方向是市场和成本②万科设计前期--已拿地或意向拿地了。。。权•事•人职责、仸务、控制重点、工作方法万科设计前期之权:①各业务部门职责设计前期之事:a.核心工作②.做好概念设计,提高决策效率在对土地认知的基础上,通过多方案分析比较,确定1、指标产品定位指标2、方案确定规划草案③.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础④.流程及主要控制要点设计前期之人:主要工作做概念设计前提两大前提一、项目:土地规划要点确定红线;容积率;限高;退线;配套二、营销:项目定位及户型配比商业;产品类型及配比;住宅面积及配比;会所。。。宗地分析小结通过分析,加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规2、一定要对道路进行分析(特别对于改建新区;有助于确定主入口及开发节奏)3、特殊地形或景观一定要分析4、一定要有土地价值的结论万科强排方案三步法。目的精准定位强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论•强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的•对产品建议指标进行初步评估测算;•规划结构探讨强排方案案例在这个阶段我们干什么?之三:注意积累固化拿来主义“走出去!引进来!”③•万科【实施方案】--规划草案确定--产品定位及户型配比确定--进行详细的深化方案权•事•人职责、任务、控制重点、工作方法1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采
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